¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa de 200.000 €? El cálculo real por comunidad autónoma

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para una casa de 200.000 €?

Necesitas el 20 % del precio más el impuesto de la compra: en una vivienda usada en Andalucía, 54.000 € (40.000 € de entrada y 14.000 € de ITP). A esa cifra se suman tu parte de la notaría (la primera copia de la escritura) y el Registro de la compraventa, la gestoría si la contratas y la tasación.

Ese 20 % sale de la práctica de los bancos, tal como la describe el Banco de España. En su Informe de Estabilidad Financiera de la primavera de 2026 explica que financiar como máximo el 80 % del precio, con una cuota que no pase del 35 % de la renta neta, son los umbrales que más usan los bancos españoles. En las operaciones que analiza, el 24 % se concedió justo al 80 % del precio y el 11 %, al 90 %.

El mismo informe añade un detalle útil: en España, para fijar ese porcentaje, pesa más el precio de compra que el valor de tasación. Aun así, si la tasación sale por debajo del precio, pregunta sobre qué cifra calcula tu banco el 80 %. La línea de avales del ICO, por ejemplo, financia sobre el menor de los dos valores.

El Banco de España considera que un hogar compra con holgura cuando, además de la entrada, los impuestos y los gastos, conserva el equivalente a un año de consumo. No es un requisito para darte la hipoteca, pero es una buena vara de medir. Yo no firmaría unas arras con el ahorro justo para entrada e impuesto: una tasación baja o una reparación imprevista te dejarían sin margen.

Si estás a punto de reservar, lee antes cómo proteger tu dinero si firmas arras y el banco no te da la hipoteca.

¿Cuánto se paga de impuestos al comprar una casa de 200.000 €?

En una vivienda usada pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) de tu comunidad autónoma, que en 2026 va del 6 % de Madrid al 10 % de Cataluña en las comunidades de régimen común. Para 200.000 €, eso son entre 12.000 € y 20.000 €, según el tipo general de cada comunidad:

El impuesto no siempre se calcula sobre el precio. La base es el valor de referencia del Catastro o, si lo que declaras en la escritura es mayor, esa cifra (artículo 10.2 del texto refundido del ITPAJD). Si el valor de referencia supera lo que pagas, tributas por él: consúltalo en la Sede Electrónica del Catastro antes de las arras.

Muchas comunidades tienen además tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, con límites de precio o de renta distintos en cada una. Están, comunidad por comunidad, en el documento de Hacienda sobre tributación autonómica de 2026.

¿Y si la vivienda es de obra nueva?

En obra nueva no hay ITP: pagas el IVA, del 10 % en la primera venta que hace el promotor (4 % en las viviendas de protección oficial de régimen especial), y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) de tu comunidad. En tres comunidades, la cuenta queda así:

¿Pagas menos ITP en Andalucía si eres joven?

En Andalucía, el ITP reducido para jóvenes solo se aplica a viviendas de hasta 150.000 €. Los menores de 35 años pagan el 3,5 % si compran su vivienda habitual con ese límite de valor, y cualquier comprador de vivienda habitual de hasta 150.000 € paga el 6 %. A 200.000 €, un comprador de 30 años paga el 7 % general: 14.000 €.

Las familias numerosas y las personas con discapacidad tienen el 3,5 % hasta 250.000 € si compran su vivienda habitual, así que en este ejemplo pagarían 7.000 € de ITP. En obra nueva, el AJD andaluz baja al 0,1 % para ellas con el mismo límite, y al 0,3 % para menores de 35 años solo hasta 150.000 €. Si compras en la provincia de Cádiz, tienes más detalle en comprar casa con hipoteca en la provincia de Cádiz.

¿Qué gastos paga el banco y cuáles pagas tú?

El banco paga casi todos los gastos de la hipoteca y tú pagas la tasación, por la Ley 5/2019 y por la reforma del impuesto de noviembre de 2018; los gastos de la compraventa son otra cuenta, que se reparte con el vendedor según el Código Civil y lo que pactéis.

La notaría y el Registro de la compraventa se cobran con aranceles fijados por real decreto, los mismos en la provincia de Cádiz que en el resto de España, así que puedes calcularlos tú. Para una vivienda de 200.000 €, con los aranceles vigentes en septiembre de 2026:

Con el reparto legal, tu parte es la copia y el Registro: 216,14 € con IVA si la copia tiene 20 folios. Si en las arras aceptas pagar también la escritura matriz, súmale 309,02 € más los folios. La factura del notario y la del registrador deben indicar la base y los números del arancel aplicados, y puedes impugnarlas en los 15 días hábiles siguientes a su entrega, ante ellos o ante su colegio profesional.

La gestoría y la tasación no tienen tarifa oficial, así que tu referencia será un presupuesto: pide dos por escrito de cada una, con el IVA desglosado. Si compras con hipoteca, el banco suele exigir una gestoría para los trámites del préstamo, que normalmente se encarga también de inscribir tu compra (Banco de España): pide que su factura separe lo del préstamo, que paga el banco, de lo de la compraventa.

La tasación la pagas tú (art. 14.1.e de la Ley 5/2019) y la hace una sociedad homologada e inscrita en el registro del Banco de España. Si la encarga el banco, tienes derecho a saber qué tasadora es y cuánto cuesta, y a recibir una copia o el original si la hipoteca no llega a firmarse. También puedes aportar una tuya: el banco debe aceptarla si la certifica una tasadora homologada y no ha caducado.

¿Cuánto tengo que ganar para una hipoteca de 160.000 €?

Con el tipo medio de las hipotecas sobre vivienda de junio de 2026 (2,96 %, según el INE) y un plazo de 25 años, que es también el plazo medio, la cuota orientativa de 160.000 € es de 755,41 € al mes. Para que no supere el 35 % de tus ingresos, necesitas unos 2.158 € netos mensuales, sumando los de todos los titulares.

El 35 % incluye todas tus cuotas, no solo la de la hipoteca: así lo mide el Banco de España. Si ya pagas 200 € al mes por el préstamo del coche, la misma hipoteca exige unos 2.730 € netos, porque 955,41 € de cuotas tienen que caber en el 35 %.

Alargar el plazo a 30 años para cumplir el 35 % funciona sobre el papel: la cuota baja a 671,12 € y los ingresos necesarios, a unos 1.917 €. Pero pagas 14.979 € más de intereses en total. Yo solo lo haría si la alternativa es no comprar, y mirando antes la comisión por amortizar anticipadamente. Si tu hipoteca va a ser variable, revisa también cómo está el Euríbor y cuánto mueve la cuota.

Si ya tienes el 20 % más los gastos, tus ingresos cumplen el 35 % con margen y tu banco te ofrece condiciones que entiendes, probablemente no necesitas un intermediario. Ayuda cuando algo no cuadra: una entrada justa, ingresos que el banco lee mal o una tasación que no llega. Así trabajo con quien vive en España: hipoteca para residentes.

¿Y si no tengo ahorrado el 20 %?

Sin el 20 % de entrada, necesitas que el banco financie más o un aval público, pero el impuesto y los gastos seguirás pagándolos de tu bolsillo. En una vivienda usada de 200.000 € en Andalucía, aunque el préstamo cubriera el precio entero, tendrías que tener 14.000 € de ITP más notaría, Registro y tasación.

El aval del ICO para la primera vivienda, dirigido a personas de hasta 35 años y a familias con menores a cargo, con límites de ingresos, permite financiar hasta el 100 % del menor valor entre precio y tasación. Se puede firmar hasta el 31 de diciembre de 2027.

En Andalucía, el Programa Garantía Vivienda de la Junta avala a personas de hasta 40 años la parte del préstamo que supera el 80 % del menor valor entre precio y tasación de su primera vivienda, con un precio máximo de 295.240 € en septiembre de 2026 (354.288 € con calificación energética A o B).

Los requisitos completos de ambas líneas, y por qué no se pueden sumar en una misma hipoteca, están en la hipoteca al 100 % con aval del ICO o de la Junta.

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