Hipoteca al 100 % sin ahorros: cuándo es posible de verdad (aval ICO y aval de la Junta) y cuándo es publicidad

¿Se puede conseguir una hipoteca al 100 % sin ahorros?

Una hipoteca del 100 % del precio es posible, pero no sin ahorros: el impuesto de la compra, la tasación y tu parte de la notaría y del registro de la compraventa siguen saliendo de tu bolsillo. Y el 100 % no es lo habitual en el mercado.

Según el Banco de España (Informe de Estabilidad Financiera, primavera de 2026), el límite de financiación que más usan los bancos es el 80 % del precio, y el mismo informe constata que pesa más el precio que la tasación.

• 24 % de las hipotecas del periodo analizado se concedieron justo al 80 % del precio (Banco de España, IEF primavera 2026)
• 11 % se concedieron al 90 %, el siguiente límite más usado (mismo informe)
• 80 M€ dotación acumulada del aval andaluz tras la ampliación del 22/09/2026

Por encima del 80 % el banco asume más riesgo, y ahí entran los avales públicos: una administración garantiza ese tramo y la entidad puede prestarlo. La Junta lo resume en su nota del 22 de septiembre de 2026: el programa nació por «las dificultades para disponer del ahorro necesario para afrontar la entrada de una vivienda».

¿Qué es el aval ICO y quién puede pedirlo?

El aval ICO es una garantía pública, por cuenta del Ministerio de Vivienda, que cubre hasta el 20 % del préstamo para que el banco pueda financiar hasta el 100 % del menor valor entre tasación y precio, sin impuestos ni gastos. Si la vivienda tiene calificación energética D o superior, el aval puede llegar al 25 % y el préstamo debe superar el 75 % de ese valor, en lugar del 80 %.

Pueden pedirlo los jóvenes que no hayan cumplido 36 años al firmar y las familias con menores a cargo, estas sin límite de edad. Todos los compradores, dos como máximo, deben llevar dos años de residencia legal continuada en España, comprar su primera vivienda habitual, no ser propietarios de otra vivienda (con excepciones por herencia o divorcio), no figurar como morosos en la CIRBE y tener un patrimonio neto de hasta 150.000 € cada uno.

Desde el 19 de junio de 2026, el límite de ingresos depende de la provincia donde compras y se mide en veces el IPREM; en el programa de familias, sube 0,3 veces por cada menor a cargo y puede aumentar un 70 % si la familia es monoparental. El precio no puede superar el máximo de cada comunidad, que en Andalucía es de 225.000 €. El aval dura los 10 primeros años del préstamo y el plazo para firmar termina el 31 de diciembre de 2027.

La cifra en euros depende del IPREM vigente cuando firmes: pídela por escrito a la entidad o al teléfono de información del ICO (900 121 121). Según el ICO, el aval es gratuito para ti y para el banco, y no supone un recargo en el tipo de interés.

¿Cómo funciona el aval de la Junta de Andalucía hasta los 40 años?

El Programa Garantía Vivienda Andalucía es un aval de la Junta sobre la parte del préstamo que supera el 80 % del precio de referencia, que es el menor entre el precio y la tasación. Según la ficha oficial, el préstamo puede ir de más del 80 % «hasta el 100 %» de ese valor, sin financiar impuestos, tasas ni gastos de la compra, y la entidad no puede exigirte que contrates ningún producto o servicio adicional.

Es para personas de hasta 40 años incluidos al pedir la garantía, empadronadas en un municipio andaluz, sin otra vivienda en propiedad, con arras o un preacuerdo de compra firmado y con el préstamo ya autorizado por la entidad. La vivienda, nueva o usada, debe estar en Andalucía, ser la primera y tu domicilio habitual al menos dos años; su precio máximo es de 295.240 €, o 354.288 € con calificación energética A o B.

La garantía no tiene coste (comisión del 0 % y sin contragarantía) y se extingue cuando lo que debes baja al 80 % del importe inicial del préstamo. Se pide a través de una entidad colaboradora, que presenta la solicitud en tu nombre.

Según la Junta de Andalucía, a 25 de septiembre de 2026, las entidades adheridas son: Caja Rural de Granada, Cajasur Banco (Kutxabank), CaixaBank, Unicaja Banco, Ibercaja Banco, Caja Rural del Sur y Cajamar Caja Rural. La lista puede cambiar, así que conviene comprobarla en la ficha oficial del programa en la web de la Junta antes de pedir cita.

El 22 de septiembre de 2026 la Junta amplió el programa en 25 millones de euros, hasta 80 millones acumulados. Según la Junta, ya se han beneficiado más de 3.000 jóvenes, y la ampliación responde a la demanda que trasladaron las propias entidades.

¿Aval ICO o aval de la Junta: cuál encaja con tu caso?

El aval que te encaja depende sobre todo de tu edad y del precio de la vivienda; en el ICO cuentan también tus ingresos y tu patrimonio. Esta es la comparación con los datos oficiales:

Dos ejemplos de frontera, si compras en Andalucía y cumples los demás requisitos. Con 37 años y sin hijos, solo te queda el aval de la Junta. Con 30 años y un piso de 240.000 €, el ICO queda fuera por precio y la Junta no.

¿Cuánto dinero necesitas aunque te financien el 100 %?

Aunque te financien el 100 %, necesitas dinero para el impuesto de la compra, la tasación y tu parte de la notaría y del registro de la compraventa: con un piso usado de 150.000 € en Andalucía, solo el ITP son 5.250 € si tienes menos de 35 años y 9.000 € si tienes 35 o más.

La cuota es orientativa: usa el tipo medio de las hipotecas sobre vivienda de junio de 2026 según el INE, y el BCE ha subido tipos el 11 de junio y el 10 de septiembre de 2026. Tu cifra real es la de tu FEIN.

El 100 % se calcula sobre el valor más bajo. Si pagas 150.000 € y la tasación sale en 140.000 €, el préstamo máximo con aval es de 140.000 €: tendrás que poner 10.000 € además del impuesto. La tasación la pagas tú en cualquier caso (art. 14.1.e de la Ley 5/2019).

Por eso yo no firmaría unas arras contando con el 100 % sin una cláusula que me devuelva la señal si la tasación sale baja o la entidad no concede el aval. El orden de pasos para no perder la señal está en cómo proteger tus arras si el banco no te da la hipoteca, y el resto de gastos, con el cálculo por comunidades, en cuánto dinero necesitas para comprar una casa de 200.000 €.

¿Cuándo una hipoteca al 100 % es publicidad?

Una hipoteca al 100 % es publicidad cuando el anuncio no dice sobre qué valor se calcula, calla que impuestos y gastos quedan fuera o sugiere una aprobación que solo la entidad puede dar tras estudiar tu caso. Antes de creértela, haz estas cuatro preguntas por escrito:

• ¿100 % del precio o de la tasación? Con los avales públicos, es del menor de los dos.
• ¿Incluye los gastos? Con estos avales, no. Si te ofrecen financiarlos, pregunta cómo y con qué coste.
• ¿Qué productos tengo que contratar? Con el aval de la Junta, la entidad no puede exigirte ninguno adicional.
• ¿Qué me financiáis si no entro en el aval? Así conoces tu plan B antes de firmar las arras.

Yo no pediría el 100 % si, después de pagar impuestos y gastos, te quedas sin colchón para imprevistos, o si la cuota del 100 % supera el 35 % de tus ingresos netos. El aval ayuda a que el banco te preste; no reduce lo que debes. En el ejemplo, pagas 141,64 € más al mes durante 25 años y 12.492 € más de intereses.

Si compras en la provincia de Cádiz, los impuestos y el proceso local están en comprar casa con hipoteca en Cádiz, y cómo trabajo con quien vive en España, en hipoteca para residentes.

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