Me han denegado la hipoteca: por qué pasa (incluso con preaprobación) y qué hacer en las próximas 72 horas

¿Por qué pueden negar un crédito hipotecario?

Un banco puede negarte la hipoteca porque la ley le obliga a comprobar a fondo que podrás pagarla, y le impide basarla sobre todo en que la vivienda valga más que el préstamo (art. 11.3 de la Ley 5/2019). Tiene que valorar tu empleo, tus ingresos actuales y previsibles, tu ahorro, tus gastos fijos y las deudas que ya tienes (art. 11.1).

La misma ley le exige consultar tu historial en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) y en algún fichero privado de solvencia (art. 12.1). Y solo puede concederte el préstamo si el resultado indica que es probable que lo devuelvas (art. 11.5). Una vivienda bien tasada no compensa unos ingresos justos.

Si una parte sustancial del préstamo se va a pagar después de tu jubilación, el banco también valora tus ingresos previsibles como jubilado (art. 11.1). La edad, sumada al plazo, entra en la cuenta.

¿Por qué me deniegan la hipoteca si ya estaba preaprobada?

Te la pueden denegar porque la preaprobación se basa en los datos que declaraste, y la decisión final en lo que el banco comprueba después: la tasación, la nota simple, la CIRBE actualizada y tus documentos. La única oferta que obliga a la entidad es la FEIN, durante el plazo de validez que figure en ella, nunca inferior a 10 días (art. 14.1.a de la Ley 5/2019).

Entre la preaprobación y la FEIN pueden pasar semanas, y cualquier cambio cuenta: un préstamo nuevo para el coche, una compra aplazada con tarjeta, un cambio de trabajo. Mi consejo es no contratar ninguna deuda nueva y, si puedes evitarlo, no cambiar de empleo hasta firmar. Qué documentos llegan después y cómo leerlos lo explico en la FEIN, la FiAE y el acta del notario.

¿Qué causas hay detrás de una denegación y cuáles tienen arreglo?

Detrás de una denegación está lo que el banco ha comprobado: tu historial en la CIRBE, la tasación, tu endeudamiento, la nota simple, tu situación laboral o tu permiso de residencia. Cada causa deja un margen distinto, y algunas no tienen arreglo a corto plazo.

Para saber en qué fila del cuadro estás, empieza por la comunicación de la entidad. La ley le obliga a motivar la denegación (art. 11.6): si solo alude a su «política de riesgos», pide por escrito qué comprobación falló.

Tu historial puedes revisarlo tú mismo. El Banco de España entrega gratis a cada persona su informe de la CIRBE: por internet, en unos 15 minutos si lo pides un día laborable, o en persona o por correo. No es un registro de morosos, sino la relación de préstamos, créditos y avales que tienes con cada entidad, y es la base de datos que el banco está obligado a consultar (art. 12.1).

Si lo tuyo es el permiso de residencia, lo desarrollo en hipoteca con NIE y residencia temporal. Si eres autónomo, en hipoteca siendo autónomo con menos de dos años o en módulos y, si cobras de tu propia sociedad, en hipoteca para autónomos societarios y administradores de SL.

¿Cuánto tengo que ganar para que me den una hipoteca?

Tienes que ganar lo suficiente para que la suma de todas tus cuotas, con la nueva hipoteca, no pase del 35 % de tus ingresos netos: es el umbral que más usan los bancos españoles, según el Banco de España (Informe de Estabilidad Financiera, primavera de 2026). No es un límite legal, y cada entidad fija el suyo.

Un ejemplo recalculado con datos de junio de 2026: una pareja que ingresa 2.400 € netos al mes pide 150.000 € a 25 años al 2,96 %, el tipo medio de las hipotecas sobre vivienda de ese mes según el INE, que aquí sirve solo de referencia. La cuota sale en 708 €. Si además paga 300 € al mes por el coche, sus cuotas suman 1.008 €, el 42 % de lo que ingresa.

• 708 € cuota de 150.000 € a 25 años al 2,96 % (INE, junio de 2026)
• 42 % de los ingresos, con el préstamo del coche
• 29,5 % de los ingresos, si cancela ese préstamo

Con el 35 %, el techo de cuotas de esa pareja es de 840 €. Si cancela el préstamo del coche antes de solicitar, baja al 29,5 %, aunque ese dinero sale del ahorro para la entrada y hay que rehacer la cuenta. Si no puede cancelarlo, la hipoteca no debería pasar de 540 € al mes, que a 25 años y al 2,96 % dan para unos 114.000 €.

Alargar el plazo no siempre basta: a 30 años, la cuota de los 150.000 € bajaría a 629 € y el total seguiría en el 38,7 %. En este caso, lo que cambia la respuesta es la deuda del coche, no el plazo.

¿Qué hacer en las 72 horas siguientes a la denegación?

En las 72 horas siguientes a una denegación, el objetivo es saber exactamente por qué ha pasado y proteger tu dinero si has firmado arras. Este es el orden.

1. Día 1: el motivo, por escrito Pide a la entidad la comunicación escrita y motivada. Si la denegación se basó en la consulta a una base de datos, debe darte copia del resultado, decirte cuál es y quién la gestiona, e informarte de tu derecho a acceder a tus datos y a rectificarlos (art. 11.6).
2. Día 1: tus arras Localiza la fecha límite y lo que exige tu cláusula de financiación, si la tienes. La denegación escrita es la prueba que te van a pedir; lo detallo en qué pasa con las arras si el banco no te da la hipoteca.
3. Día 2: el diagnóstico Sitúa tu caso en el cuadro de causas y reúne lo que lo corrige: el justificante de una deuda cancelada, tu vida laboral, la renovación del permiso o el presupuesto de otra tasadora homologada.
4. Día 3: la decisión Con el motivo claro, eliges entre corregir y volver a presentar, probar con otra entidad si la causa es su política interna, ajustar la operación (más ahorro, otra vivienda) o parar. Si el plazo de las arras no alcanza, pide al vendedor una prórroga por escrito.

Si decides que alguien compare entidades por ti, pídele antes por escrito lo que la ley le obliga a darte, empezando por su número de registro y su remuneración (art. 35 de la Ley 5/2019). Lo detallo en cuánto cobra un bróker hipotecario y quién le paga.

¿Qué no puede arreglar un intermediario hipotecario?

Un intermediario no puede cambiar lo que la ley obliga a comprobar: si tus números no cumplen, cambiar de banco no los cambia. Lo que sí puede hacer es presentar tu caso completo y bien documentado a entidades cuya política encaje con tu perfil, y decirte a tiempo cuándo no encaja en ninguna.

Hay casos en los que lo honesto es aconsejarte esperar o replantear la compra: un embargo sin cancelar en la nota simple, un endeudamiento del 50 %, un permiso de residencia que caduca en dos meses sin renovación en trámite. Tampoco sirven los atajos: la ley impide al banco resolver o modificar el contrato por haber evaluado mal tu solvencia, pero no si se demuestra que ocultaste o falseaste información a sabiendas, y eso vale también después de firmar (art. 11.4 de la Ley 5/2019).

Desconfía de quien te asegure la aprobación: la decisión es siempre de la entidad. Si tu caso tiene arreglo, el trabajo consiste en ordenarlo y presentarlo bien, que es lo que hago al acompañar a quien compra su vivienda en España.

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