Soy español y vivo fuera: cómo pedir una hipoteca en España sin ser residente fiscal

¿Puedo pedir una hipoteca en España viviendo en el extranjero?

Sí, y ser español te ahorra trámites, pero no cambia lo esencial: el banco tiene que evaluar unos ingresos que están fuera. La Ley 5/2019 le obliga a valorar tu empleo, tus ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, tu ahorro y tus deudas (art. 11.1), con pruebas comprobables (art. 12.1). Tu pasaporte no está en esa lista; tu nómina de Londres, Zúrich o París, sí.

Lo que sí cambia por ser español: no necesitas NIE, porque te identificas con tu DNI; tus documentos españoles no hay que traducirlos; y si tienes préstamos en España, el banco los verá en la CIRBE, el registro de riesgos del Banco de España que está obligado a consultar. Salvo el NIE, la compra sigue los mismos pasos que la de un extranjero que compra desde fuera: los tienes en los pasos para comprar casa en España, de la nota simple a la firma.

Cuánto te financian lo decide cada entidad: no existe un límite legal propio de los no residentes. Con residentes, el umbral que más usan las entidades es el 80 % del precio (Banco de España, primavera de 2026), y a quien vive fuera se le suele financiar menos. Las cifras y el porqué los detallo en cuánto financian a un no residente.

La Ley 5/2019 no distingue por nacionalidad, y la entidad te estudiará según dónde vives y cobras. El Banco de España lo explica al hablar de cuentas: con tu DNI te identificas, pero si no eres residente te pedirán que lo acredites (Portal del Cliente Bancario). El consulado te da un justificante, el certificado de residencia, si estás inscrito como residente en el Registro de Matrícula Consular; en París es gratuito y llega firmado por correo electrónico en siete días como máximo (septiembre de 2026).

El uso de la vivienda también pesa. Si mientras vivas fuera va a ser una segunda residencia, las normas de préstamo responsable del Banco de España piden más entrada que para una vivienda habitual (Circular 5/2012, anejo 6). Pregunta por escrito a cada entidad qué política te aplicará, con qué porcentaje, plazo y documentos, y qué justificante de residencia quiere.

¿Sirve mi nómina extranjera para la hipoteca?

Sí: tu nómina extranjera es la base del expediente, siempre que el banco pueda leerla y comprobarla. La entidad, y también el intermediario, tienen que decirte con claridad qué pruebas necesitan y en qué plazo (art. 12.1). Lo habitual es un paquete como este: contrato, últimas nóminas, la declaración de impuestos del país donde vives y extractos de las cuentas donde cobras y ahorras. Lo que no esté en español necesitará, si la entidad lo pide, traducción jurada, que es la que tiene carácter oficial (Real Decreto 724/2020).

La moneda importa tanto como el sueldo. Si no cobras en euros, tu hipoteca en euros es para la ley un «préstamo denominado en moneda extranjera» (art. 4.27), y eso te da derechos: convertir el préstamo a la moneda en que cobras (art. 20.1), una FEIN con el ejemplo de lo que pasaría si tu moneda perdiera un 20 % de valor frente al euro (anexo I) y avisos del banco cuando el tipo de cambio se mueva más de un 20 %.

¿Cuánto te costará si cobras en francos suizos o en libras?

Te costará lo mismo en euros que a cualquiera, pero en tu moneda la cuota sube si esta se debilita: con un 20 % menos de valor, necesitas un 25 % más de francos o de libras para pagar los mismos euros (1 ÷ 0,8 = 1,25). Supongamos que vives en Zúrich y compras en la provincia de Cádiz un piso de segunda mano de 200.000 €, que por ahora no será tu vivienda habitual.

El tipo es una media de mercado, no el que te ofrecerán a ti. La notaría, el registro y la tasación de la compra van aparte. Yo haría la cuenta de tu presupuesto con esos 982 € y no con los 786 €: si así sigue cabiendo, la operación aguanta un mal año de tu moneda.

¿Qué impuestos pagarás en España por la vivienda si sigues viviendo fuera?

Si la vivienda es para tu uso y no la alquilas, como no residente declararás cada año una renta imputada en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (modelo 210). Sobre ella pagas el 19 % si resides en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y el 24 % en el resto de países (Agencia Tributaria, página actualizada el 19/01/2026).

La renta imputada es el 1,1 % del valor catastral si tu municipio lo revisó en una valoración colectiva que entró en vigor en los diez años anteriores (para 2023, 2024 y 2025 bastaba con que fuera de 2012 o posterior), y el 2 % en los demás casos. Con un valor catastral de 80.000 € al 1,1 %, por ejemplo, la renta imputada es de 880 € al año: pagarías 167,20 € si vives en Francia y 211,20 € si vives en Suiza, por un año completo.

Si compras de segunda mano, pagas además el ITP de la comunidad donde está la vivienda; en Andalucía, los tipos reducidos del 6 % y del 3,5 % exigen que sea tu vivienda habitual, y si todavía vives fuera conviene preguntar si podrás aplicarlos.

¿Puedo comprar y firmar la hipoteca sin viajar a España?

Casi todo se prepara a distancia, pero antes de firmar la hipoteca hay que pasar por un notario. Recibes la FEIN y el proyecto de contrato al menos diez días naturales antes (art. 14.1), y luego tienes que comparecer ante el notario que elijas, como tarde el día anterior a la firma, para recibir «presencialmente» su asesoramiento en un acta que no te cuesta nada (art. 15). Lo explico con detalle en la FEIN, la FiAE y el acta del notario.

La ley admite que comparezca «quien le represente a estos efectos» (art. 15.3), pero no firmes un poder a ciegas: pregunta antes al notario español qué texto exacto necesita, porque es él quien examina si el poder es suficiente (Consejo General del Notariado), y si puedes otorgarlo en el consulado de España de tu ciudad. Si puedes viajar, reserva dos días seguidos: uno para el acta y otro para la firma.

¿Y si pienso volver a España en unos años?

Si piensas volver, dilo desde el principio: tu plan cambia lo que el banco tiene que valorar, porque la ley le obliga a mirar tus ingresos previsibles durante toda la vida del préstamo (art. 11.1). Y ocultarlo te deja sin protección: el banco no puede deshacer ni modificar el contrato por haber evaluado mal tu solvencia, salvo que ocultaras o falsearas información a sabiendas (art. 11.4).

Volver también tiene ventajas. Si pasas a cobrar en euros, el riesgo de cambio desaparece para las cuotas que queden. Mi criterio: si tu vuelta tiene fecha y trabajo, a veces compensa esperar y pedir la hipoteca ya como residente; si no la tiene, yo compraría solo si la operación aguanta con tus ingresos de fuera y con tu moneda un 20 % más débil.

Si vuelves con un contrato nuevo, cuenta con el periodo de prueba: mientras dura, la empresa o tú podéis poner fin al contrato (art. 14.2 del Estatuto de los Trabajadores). Salvo que el convenio diga otra cosa, no puede pasar de seis meses para los técnicos titulados ni de dos para los demás, o de tres en empresas de menos de 25 trabajadores (art. 14.1). Si vuelves a una empresa en la que ya hiciste las mismas funciones, pactar otro periodo de prueba es nulo.

La Ley 5/2019 no fija una antigüedad mínima en el empleo: la decide cada entidad. Pregúntala por escrito antes de fijar la fecha de tu vuelta, y guarda los contratos y certificados de trabajo de tu etapa fuera: muestran que tu carrera no empieza con este contrato.

¿Qué es mejor no hacer aunque parezca más fácil?

Hay atajos que parecen cómodos desde fuera y salen caros:

• Presentarte como residente con la dirección de tus padres. Si el banco evalúa tu solvencia con datos que no son reales, pierdes la protección del art. 11.4.
• Quedarte con la primera oferta de tu banco de siempre. Lo que obliga al banco es la FEIN, y conviene tener más de una para comparar.
• Mover la entrada a última hora. Transfiere tu ahorro con tiempo y deja que se vea de dónde viene.

Si vas a pagar al contado, no necesitas un intermediario de crédito. Si vas a pedir hipoteca, en cómo acompaño a quien compra desde fuera tienes lo que hago y lo que no.

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