Hipoteca siendo autónomo con menos de 2 años o en módulos: cómo presentar tus ingresos para que el banco los entienda

Esta guía es para quien trabaja por cuenta propia como persona física. Si facturas a través de tu propia sociedad, tu caso está en hipoteca siendo autónomo societario o administrador de una SL.

¿Qué le piden a un autónomo para una hipoteca?

A un autónomo le piden, además del DNI o el NIE, los papeles que prueban cuánto gana y que está al día: renta, trimestrales del IRPF y del IVA, certificados de estar al corriente, vida laboral y extractos.

La razón es legal. La Ley 5/2019 obliga a la entidad a evaluar tu solvencia en profundidad (art. 11) y, a ella y al intermediario, a decirte con claridad qué información y qué pruebas debes aportar (art. 12.1). Si no aportas la información o la verificación necesarias y por eso no pueden evaluarte, el préstamo no puede concederse (art. 12.3).

Yo los presentaría en ese orden y con una hoja de resumen escrita por ti: tu actividad, tus clientes principales, tu rendimiento neto por año y por trimestre, y lo que no se ve a simple vista (un primer año incompleto, un cliente que pesa mucho, los módulos).

¿Puedo pedir hipoteca siendo autónomo con menos de dos años?

Sí, puedes pedirla: la Ley 5/2019 no fija una antigüedad mínima para un autónomo, ni habla de años de alta, sino de poder verificar tus ingresos.

Lo que la ley sí impone es que cada entidad tenga procedimientos internos para evaluar la solvencia (art. 11.2). Ahí decide cada una cuántos ejercicios cerrados necesita ver, y por eso el mismo expediente puede recibir respuestas distintas.

Dos normas explican lo que te van a pedir. La Orden EHA/2899/2011 obliga a la entidad a exigir la documentación adecuada para evaluar la variabilidad de tus ingresos (art. 18.2), y el Banco de España le pide medir tu capacidad de pago con la renta recurrente que pueda comprobar (Circular 5/2012, anejo 6). Con poco tiempo de alta, esa regularidad es justo lo que todavía no se ve en tus papeles.

Antes de presentar nada, pide por escrito a cada entidad tres respuestas: cuántas rentas completas exige, si acepta los trimestrales del año en curso (130 o 131) y qué cifra tomará como tu ingreso neto mensual. La ley la obliga a decirte con claridad qué pruebas necesita (art. 12.1), y con esas respuestas sabrás si tu caso encaja antes de pagar una tasación.

El punto delicado es la primera renta, que casi nunca cubre un año entero. Si te diste de alta en julio de 2025, tu renta de 2025 recoge seis meses de actividad; leída como un año completo, tus ingresos parecen la mitad de lo que son.

Por eso tu primera renta nunca debe ir sola: acompáñala de tu fecha de alta y de los modelos 130 de 2026. La casilla 03 del segundo trimestre da tu rendimiento neto de enero a junio, y el del tercero se presenta del 1 al 20 de octubre (Agencia Tributaria). Si antes eras asalariado en el mismo oficio, tu vida laboral lo enseña: no empezaste de cero.

¿Cómo justificar ingresos siendo autónomo en módulos?

En módulos, tus ingresos se justifican con el rendimiento neto calculado con los módulos, porque es la única cifra de ingresos que figura en tu renta.

La Agencia Tributaria lo explica sin rodeos: en estimación objetiva no se tiene en cuenta el flujo real de ingresos y gastos, sino datos como el personal, la superficie del local, la longitud de la barra o los kilómetros recorridos (Orden HAC/1425/2025 para 2026). Tu rendimiento real puede ser mayor o menor; el declarado es el que consta.

Tus trimestrales tampoco enseñan lo que facturas. El modelo 131 aplica un 2 %, un 3 % o un 4 % (según tus asalariados) al rendimiento de los módulos, y en el régimen simplificado del IVA tus 303 de los tres primeros trimestres salen de los datos a 1 de enero, no de tus ventas.

Tus extractos pueden mostrar más dinero. Yo prepararía la operación con la cifra de tu renta y nada más: la ley obliga a la entidad a pedirte pruebas de tus ingresos, y la prueba oficial es esa.

¿Cuenta igual si eres TRADE y trabajas para un solo cliente?

Si eres TRADE, tus ingresos se leen como los de cualquier autónomo, pero tienes además un contrato escrito con tu cliente principal que ayuda a explicarlos.

El trabajador autónomo económicamente dependiente recibe de un mismo cliente al menos el 75 % de sus ingresos, y su contrato se formaliza por escrito y se registra en la oficina pública correspondiente (arts. 11 y 12 de la Ley 20/2007). Para la entidad es un documento que un autónomo corriente no tiene. La otra cara es que, si ese cliente se va, se va al menos el 75 % de lo que ganas.

Aporta el contrato con sus prórrogas y las facturas de los últimos doce meses. Si vence dentro de pocos meses, una renovación firmada pesa más que cualquier explicación.

¿Cuánto te pueden prestar siendo autónomo?

Con el criterio más habitual, te pueden prestar la cantidad cuya cuota, sumada a tus otras deudas, no pase del 35 % de tus ingresos netos; con un 2,96 % a 25 años, cada 100.000 € suponen 472,13 € al mes.

El Banco de España señala que ese 35 % y un préstamo de hasta el 80 % del precio son los umbrales que más usan las entidades españolas (Informe de Estabilidad Financiera, primavera de 2026). El tipo y el plazo son los medios de junio de 2026 según el INE: una referencia, no la oferta que recibirás. Los casos son hipótesis; cambia las cifras por las tuyas.

Laura, diseñadora, autónoma desde hace 14 meses

Laura, 31 años, es autónoma en estimación directa desde julio de 2025, tras seis años de asalariada en una agencia. Su renta de 2025 declara 10.800 € de rendimiento neto en seis meses, y su 130 del segundo trimestre de 2026, 12.600 € de enero a junio. Con un IRPF estimado de 380 € al mes (hipótesis), su neto ronda los 1.720 €.

Quiere un piso usado de 140.000 € en Jerez de la Frontera. El 80 % (112.000 €) supone 528,79 € al mes, el 30,7 % de sus ingresos: cuadra. Necesita 28.000 € de entrada, 4.900 € de ITP y lo que cuesten notaría, registro y tasación: en Andalucía el ITP baja del 7 % al 3,5 % para menores de 35 años si la vivienda habitual no supera 150.000 € (tipos de 2026).

Lo que falta es historia. Leída como un año completo, su renta de 2025 da 900 € al mes, y eso sin restarle impuestos: 315 € de cuota máxima, unos 66.700 € de préstamo, y la operación no pasaría. Por eso presenta la renta con su fecha de alta y sus trimestres de 2026, nunca sola.

Javier, programador, TRADE desde marzo de 2025

Javier factura el 85 % de sus ingresos a una consultora con un contrato TRADE registrado hasta diciembre de 2027. Su 130 del segundo trimestre de 2026 marca 16.500 € de enero a junio; con un IRPF estimado de 550 € al mes (hipótesis), su neto es de 2.200 €. Su punto débil es que un solo cliente paga casi todo; su punto fuerte, el contrato que lo documenta.

Carmen y Antonio: una nómina y un taxi en módulos

Carmen, asalariada con contrato indefinido, cobra 1.650 € netos en 14 pagas (1.925 € al mes repartidos en doce). Antonio, taxista en módulos desde 2019, declara en su renta de 2025 un rendimiento neto de 13.200 €; con 1.100 € de IRPF (hipótesis), le quedan 1.008 € al mes. Pagan además 180 € al mes por el coche.

Juntos suman 2.933 € netos: su 35 %, menos el coche, deja 846,67 € de cuota posible. Si una entidad solo tuviera en cuenta la nómina de Carmen, el préstamo máximo bajaría unos 75.000 €: eso valen los papeles de Antonio bien presentados.

Con el 80 % de financiación y el resto ahorrado, esos préstamos dan para viviendas de hasta unos 203.900 € (Javier) o 224.200 € (Carmen y Antonio). Lo que hay que ahorrar además de la entrada está en cuánto dinero necesitas para comprar una casa de 200.000 €.

¿Cuándo es mejor esperar antes de pedir la hipoteca?

Es mejor esperar si llevas menos de 12 meses de alta y no tienes otro ingreso que respalde la operación: la entidad no tendrá ni una renta completa con la que verificar lo que ganas.

Yo no presentaría la solicitud en ese caso. Cada intento te cuesta tiempo; si llegas a tasar, la tasación la pagas tú (art. 14.1.e de la Ley 5/2019), y si ya has firmado arras, arriesgas tu señal, como explico en cómo proteger tus arras si el banco no te da la hipoteca. Aquí un intermediario tampoco cambia nada.

Conviene esperar también si tu última renta muestra pérdidas y los trimestrales del año en curso aún no lo corrigen, o si debes algo a Hacienda o a la Seguridad Social: el certificado de estar al corriente es de lo primero que te pedirán. Si ya te la han denegado, empieza por qué hacer si te deniegan la hipoteca.

Si tu caso está maduro, el siguiente paso es comparar tu expediente en varias entidades: así trabajo la hipoteca para autónomos, de la primera revisión a la firma ante notario.

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