Comprar casa en España siendo extranjero: los pasos, del NIE a la firma, y los mitos que conviene olvidar

¿Puede un extranjero comprar una casa en España?

Sí, y es habitual: en el segundo semestre de 2025, los extranjeros firmaron 66.629 compraventas de vivienda libre ante notario, el 18,4 % del total, según el Consejo General del Notariado. Casi dos de cada tres (62,8 %) fueron de extranjeros que ya residían en España, un grupo que creció un 3,3 % en un año. Las compras de no residentes, el 37,2 % restante, cayeron un 15,1 %.

Andalucía concentró en ese semestre el 25,3 % de las compras de no residentes (6.263 operaciones) y el 14,7 % de las de extranjeros residentes (6.164).

La pregunta que de verdad cambia tu compra es si resides o no en España. Los pasos básicos son los mismos; la financiación y los impuestos de después, no:

¿Qué necesito para comprar una casa en España siendo extranjero?

Necesitas un NIE, un documento de identidad en vigor y el dinero de la entrada, los impuestos y los gastos; si pides hipoteca, además, la documentación de tus ingresos, con la traducción que te pida la entidad.

El NIE, número de identidad de extranjero, se asigna a quien se relaciona con España por intereses económicos, profesionales o sociales, y comprar una vivienda es uno de ellos. Se pide con el formulario EX-15 y la tasa modelo 790, código 012, en España o, si vives fuera, en un consulado español. Según la Policía Nacional, el plazo máximo para resolver es de cinco días desde que entra la solicitud; la espera hasta conseguir cita no cuenta en ese plazo.

En el consulado de España en París, por ejemplo, el primer NIE cuesta 9,84 €, el plazo medio que anuncia en septiembre de 2026 es de unas dos semanas y hay que llevar un documento que acredite el motivo, como un contrato de arras o una promesa de compraventa. El propio consulado recomienda pedirlo en España si vas a viajar pronto.

Cuánto tarda en llegar la cita no lo publica la Policía Nacional: lo ves al pedirla. En España se pide en la sede electrónica de las Administraciones Públicas, en «Cita previa de extranjería», eligiendo la provincia (Cádiz, por ejemplo) y el trámite de la Policía. Si no hay citas libres antes de tu viaje, pídelo en el consulado de España de tu país de residencia; y no fijes la fecha de la escritura sin tener ya el NIE o, al menos, la cita confirmada.

Las traducciones de un traductor-intérprete jurado nombrado por el Ministerio de Asuntos Exteriores tienen carácter oficial y pueden aportarse ante los órganos judiciales y administrativos. La apostilla de La Haya certifica la firma de un documento público de otro país, como un poder notarial firmado fuera de España, para que pueda usarse aquí.

¿Cuáles son los pasos para comprar, del NIE a la firma?

Los pasos son siete, y el orden pesa más que la velocidad: quien firma arras antes de saber cuánto le financian o sin haber visto la nota simple asume un riesgo que nadie le va a devolver.

1. Pide el NIE Formulario EX-15 y tasa 790, código 012, en España o en un consulado. La resolución tiene un plazo máximo de cinco días desde la solicitud, según la ficha de asignación de NIE de la Policía Nacional.
2. Haz tus números Entrada, impuesto de tu comunidad y gastos, y, si necesitas hipoteca, cuánto te financiaría un banco con tus ingresos. Tienes el cálculo completo en cuánto dinero necesitas para comprar una casa de 200.000 €.
3. Comprueba la vivienda Pide una nota simple al Registro de la Propiedad: cuesta 9,02 € más IVA según el Colegio de Registradores (septiembre de 2026), se entrega de media en menos de dos horas y dice quién es el titular y qué cargas tiene. Pide también el último recibo del IBI y el certificado de deudas con la comunidad.
4. Firma las arras con todo por escrito El Código Civil no prevé un plazo para desistir: con arras penitenciales (artículo 1454), si te echas atrás pierdes la señal, y si se echa atrás el vendedor te la devuelve duplicada. Si dependes de la hipoteca, deja esa condición por escrito en el contrato. Lo explico en cómo proteger tu dinero si el banco no te da la hipoteca.
5. Recibe la oferta del banco Si pides hipoteca, el banco debe entregarte la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato al menos diez días naturales antes de la firma (artículo 14.1 de la Ley 5/2019). La FEIN es una oferta vinculante durante ese plazo.
6. Pasa antes por el notario Comparece, tú o quien te represente, ante el notario que elijas, como tarde el día anterior a la firma, para el acta de transparencia: te asesora sobre la FEIN, te hace un test y no te cobra nada (artículo 15). Detalle en la FEIN, la FiAE y el acta del notario.
7. Firma y liquida el impuesto Si no entiendes bien el español y el notario conoce tu idioma, puede traducirte la escritura de palabra o, si lo pides, extenderla a doble columna; si no lo conoce, firmarás con un intérprete que designes tú (artículo 150 del Reglamento Notarial). Después se paga el impuesto y se inscribe la compra en el Registro.

Las deudas de comunidad y de IBI siguen a la vivienda. Como comprador, respondes con el piso de lo que el anterior dueño deba a la comunidad por la parte vencida del año en curso y los tres anteriores (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal), y el inmueble queda afecto al IBI pendiente (artículo 64 de la Ley de Haciendas Locales). Por eso el vendedor debe aportar en la escritura un certificado de deudas con la comunidad, salvo que le exoneres expresamente. Yo no le exoneraría nunca.

¿Puede un extranjero pedir una hipoteca en España?

Sí: los bancos prestan a extranjeros, y las condiciones dependen sobre todo de si resides en España. Si vives aquí con tu permiso, tus condiciones se acercan a las de cualquier residente, con los umbrales habituales del 80 % del precio y del 35 % de tus ingresos netos que describe el Banco de España. Cómo te acompaño en ese caso lo explico en el acompañamiento hipotecario para extranjeros.

Si tu permiso de residencia es temporal, la cuestión es cómo encaja con un préstamo de 25 años, el plazo medio de las hipotecas sobre vivienda en junio de 2026 según el INE. Lo trato en la hipoteca con NIE y residencia temporal.

Si no resides en España, no hay un límite legal específico: cada entidad fija su porcentaje, y las que trabajan con no residentes suelen financiar menos que a un residente. Si cobras en una moneda distinta del euro, la Ley 5/2019 te reconoce el derecho a convertir un préstamo en moneda extranjera a la moneda en la que cobras la mayor parte de tus ingresos (artículo 20). La preparación del expediente desde tu país está en la hipoteca para no residentes.

¿Qué mitos sobre comprar en España conviene olvidar?

Conviene olvidar cuatro ideas falsas: que comprar da la residencia, que si no alquilas no pagas impuestos, que un extranjero paga más al comprar y que ya existe un impuesto del 100 % para extranjeros.

«Si compro una casa, me dan la residencia»

Es falso desde el 3 de abril de 2025. Ese día entró en vigor la Ley Orgánica 1/2025, que suprimió los visados de residencia para inversores, incluido el que se obtenía comprando inmuebles por más de 500.000 €, el llamado golden visa. Tampoco la nacionalidad se consigue comprando: si quieres vivir en España, necesitas un permiso por una vía distinta de la compra.

«Si no la alquilo, no pago impuestos por ella»

Es falso si no resides en España. Según la Agencia Tributaria (septiembre de 2026), un no residente con una vivienda de uso propio declara cada año una renta imputada del 1,1 % o del 2 % de su valor catastral, según el municipio, y tributa por ella al 19 % si reside en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, o al 24 % en los demás casos. Se declara con el modelo 210, y además pagas el IBI como cualquier propietario.

«Un extranjero paga más impuestos al comprar»

Tampoco. El ITP de una vivienda usada, o el IVA y el AJD de una nueva, no dependen de tu nacionalidad: en Andalucía, el ITP general es el 7 % en 2026 para cualquier comprador. Lo que sí cambia es el acceso a los tipos reducidos, que exigen condiciones como que sea tu vivienda habitual, algo que solo cumple quien va a vivir en ella.

«Hay un impuesto del 100 % para los compradores extranjeros»

No, a 25 de septiembre de 2026: es una proposición de ley pendiente de que el Pleno del Congreso la tome en consideración. El 13 de enero de 2025, el Gobierno anunció que subiría la carga fiscal de los extranjeros extracomunitarios no residentes que compren vivienda «hasta el 100 % del valor del inmueble» (La Moncloa).

El Grupo Socialista registró el texto en el Congreso el 22 de mayo de 2025: es la Proposición de Ley para impulsar el alquiler de viviendas a precios asequibles (122/000196), publicada en el Boletín Oficial de las Cortes Generales el 30 de mayo de 2025. Su artículo 4 crea un impuesto estatal del 100 % sobre el valor de referencia del inmueble, o sobre el precio si es mayor, del que se descuenta el ITP pagado por la misma compra.

Este impuesto lo pagarían las personas y entidades que no residen en la Unión Europea, sea cual sea su nacionalidad: un residente en Suiza, por ejemplo, pero no quien resida en España o en otro país de la UE. La compra de una vivienda nueva al promotor, sujeta a IVA, quedaría fuera.

A 25 de septiembre de 2026, la ficha oficial del Congreso la sitúa en la fase de «Toma en consideración» del Pleno desde el 5 de septiembre de 2025: no está aprobada ni publicada en el BOE, así que no se aplica. Si vives fuera de la UE, no la metas en tu presupuesto como un hecho, pero vuelve a consultar su ficha en el Congreso antes de firmar arras: el texto aún puede cambiar o no aprobarse nunca.

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