Autónomo societario o administrador de tu SL: cómo pedir hipoteca con nómina, dividendos y cuentas de la sociedad

¿Qué cambia para el banco si eres autónomo societario?

Para el banco, un autónomo societario tiene dos capas que revisar: la tuya, como persona que pide el préstamo, y la de la sociedad que te paga.

Se llama autónomo societario a quien cotiza en el régimen de autónomos porque administra una sociedad de capital, o trabaja en ella de forma habitual, y tiene su control efectivo, que se da siempre con la mitad del capital o más (art. 305.2.b de la Ley General de la Seguridad Social). Es el caso del socio que administra su propia SL. Cobras de la sociedad, pero la hipoteca la firmas tú, no ella.

La Ley 5/2019 obliga a la entidad a evaluar en profundidad tu capacidad de pago (art. 11.1) sin basarse principalmente en que la vivienda valga más que el préstamo (art. 11.3). El patrimonio de tu SL no sustituye a tus ingresos: cuenta lo que llega a ti y declaras. Si trabajas por cuenta propia sin sociedad, tu caso es el de la hipoteca siendo autónomo con menos de dos años o en módulos.

¿Qué documentación piden a un autónomo societario para la hipoteca?

A un autónomo societario le piden sus papeles personales y los de su sociedad, y lo decisivo es que cuenten la misma historia: lo que la SL dice pagarte tiene que aparecer en tu renta y en tus extractos.

Las cuentas de tu sociedad son públicas: se aprueban en los seis meses siguientes al cierre del ejercicio, se presentan en el Registro Mercantil en el mes siguiente a su aprobación y cualquier persona puede consultarlas (Colegio de Registradores). Si las de tu SL no están depositadas, arréglalo antes de pedir nada: es un dato que cualquiera puede comprobar sin preguntarte.

La entidad consultará también tu historial en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (art. 12.1 de la Ley 5/2019). Si has avalado personalmente préstamos de tu sociedad, cuéntalo desde el principio: un aval es una deuda posible, y es mejor que tu explicación llegue antes que la pregunta.

¿Cómo se leen la nómina y los dividendos?

La nómina que te paga tu SL es la parte más fácil de leer: es periódica, figura en tu renta y la sociedad declara lo que te retiene. Los dividendos son otra cosa.

Un dividendo es un reparto de beneficios que acuerda la junta de socios, en general al aprobar las cuentas del año. No es una renta pactada: puede no repetirse, y sale de un beneficio que la entidad puede comprobar en las cuentas depositadas.

Yo presentaría siempre los dividendos con tres pruebas: las rentas de al menos dos años en las que aparecen, el acuerdo de la junta que los aprobó y unas cuentas que muestren que la sociedad gana más de lo que reparte. Si repartes más de lo que ganas, estás tirando de reservas, y eso se ve.

La Ley 5/2019 no dice cómo contar un dividendo: lo decide cada entidad en sus procedimientos internos (art. 11.2). Las normas sí fijan el criterio. La entidad debe pedir la documentación adecuada para evaluar la variabilidad de tus ingresos (art. 18.2 de la Orden EHA/2899/2011) y medir tu capacidad de pago con la renta recurrente que pueda comprobar (Circular 5/2012 del Banco de España, anejo 6), y un dividendo que cambia cada año es un ingreso variable.

Por eso conviene preguntar por escrito, antes de presentar la solicitud, si la entidad cuenta los dividendos, con la media de cuántos ejercicios y qué documentos quiere. Añade el certificado de retenciones que la SL tiene que darte (art. 108.3 del Reglamento del IRPF): la sociedad declara esas retenciones a Hacienda en el modelo 193, así que la entidad puede cruzar ese dato con tu renta.

La ley, además, limita el reparto: solo puede hacerse con cargo al beneficio del ejercicio o a reservas de libre disposición, y sin que el patrimonio neto quede por debajo del capital social (art. 273 de la Ley de Sociedades de Capital). Por eso las cuentas depositadas de tu SL dicen si un dividendo puede repetirse.

El beneficio que la sociedad no reparte no es ingreso tuyo, aunque tengas el 100 % de las participaciones: es de la SL. Unas reservas sólidas dicen que la sociedad puede seguir pagándote, pero no son dinero con el que pagar tu cuota.

¿Cuánto te pueden prestar si cobras poco sueldo y el resto en dividendos?

Si cobras poco sueldo y el resto en dividendos, lo que te pueden prestar depende sobre todo de si la entidad cuenta esos dividendos: en el caso siguiente, la diferencia es de unos 86.500 €.

Marta tiene 45 años, es socia única y administradora de una SL de reformas desde 2016 y cotiza como autónoma societaria. Se paga una nómina neta de 1.300 € al mes en doce pagas y cobró dividendos netos de 12.000 € en 2024 y de 16.000 € en 2025 (hipótesis, ya descontados los impuestos).

Quiere una vivienda de 225.000 € con un préstamo del 80 % (180.000 €). Al 2,96 % y 25 años (tipo y plazo medios de junio de 2026 según el INE, no una oferta), la cuota es de 849,84 € al mes. Para que no pase del 35 % de sus ingresos netos, el umbral más usado según el Banco de España (primavera de 2026), Marta necesita 2.428 € netos al mes.

Entre la primera y la segunda fila hay unos 86.500 € de préstamo. Lo que más trabajo merece en el expediente de Marta no es su nómina, que se explica sola, sino la prueba de que sus dividendos se repiten y de que su SL gana más de lo que reparte. A la entrada del 20 % tendrá que sumar impuestos y gastos, que se calculan en cuánto dinero necesitas para comprar una casa de 200.000 €.

¿Qué pasa si eres autónomo societario sin nómina?

Si eres autónomo societario y no cobras nada de tu sociedad, ni nómina ni facturas, tu renta solo mostrará los dividendos que se repartan, y si la sociedad no reparte nada, para la entidad no tienes ingresos propios, por mucho que gane tu SL.

Es la situación más difícil de este perfil y ningún intermediario la resuelve: nadie puede presentar como tuyo un dinero que es de la sociedad. Si tu pareja firma contigo y tiene nómina, su ingreso puede sostener la operación mientras el tuyo se documenta.

Cómo te retribuyes, con sueldo, dividendos o una mezcla, es una decisión fiscal y mercantil con efectos que van más allá de la hipoteca: no la cambies pensando solo en el banco y valídalo con tu gestor. Un cambio, además, tarda en verse, porque la renta de un año se presenta en la primavera siguiente (la campaña de la renta de 2025 empezó el 8 de abril de 2026).

Si ya te han denegado la hipoteca por este motivo, repasa qué hacer después de una hipoteca denegada antes de volver a intentarlo.

¿Cuándo es mejor presentar la solicitud?

El mejor momento para presentar la solicitud es entre agosto y diciembre, cuando el ejercicio anterior ya está cerrado en todos tus papeles: tu renta presentada, las cuentas de la sociedad aprobadas y depositadas, y su impuesto de sociedades declarado.

El calendario sale de tres plazos. Las cuentas se aprueban en los seis meses siguientes al cierre y se depositan en el mes siguiente (Colegio de Registradores); el modelo 200 se presenta en los 25 días naturales siguientes a esos seis meses (Agencia Tributaria), y la campaña de Sociedades de 2025 empezó el 1 de julio de 2026. Para una SL cuyo ejercicio coincide con el año natural, queda así:

1. De enero a marzo Lo último cerrado y declarado es de hace dos ejercicios (en marzo de 2026, el de 2024). Del año recién terminado, la sociedad solo tiene el IVA declarado y un resultado provisional.
2. De abril a junio Tu renta del año anterior puede estar ya presentada, pero las cuentas de la sociedad quizá sigan sin aprobar.
3. Julio La sociedad presenta el modelo 200 y deposita las cuentas aprobadas en junio.
4. De agosto a diciembre Todo el ejercicio anterior está cerrado, depositado y declarado: tu expediente más completo del año.

Si puedes elegir, yo presentaría la operación en esa ventana. En primavera también se puede, pero la entidad leerá cifras provisionales que ni la junta ni el Registro han visto, y te tocará explicarlas.

Si tu SL todavía no ha cerrado su primer ejercicio, no hay cuentas que leer: yo esperaría a tenerlas depositadas, salvo que tu historia anterior como autónomo o una segunda nómina en casa sostengan la operación. Para el resto del expediente, en la página de hipoteca para autónomos explico cómo lo ordeno contigo hasta la firma.

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