Bróker hipotecario: cuánto cobra, quién le paga y qué debe darte por escrito antes de empezar

¿Qué es un bróker hipotecario y qué hace exactamente?

Un bróker hipotecario es lo que la ley llama «intermediario de crédito inmobiliario»: una persona o empresa que, sin actuar como prestamista ni como notario y a cambio de una remuneración, te pone en contacto con entidades que prestan y además te presenta ofertas, te ayuda con los trámites previos o, en algunos casos, firma el préstamo en nombre del banco. Así lo define el artículo 4.5 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

La ley distingue dos perfiles. El intermediario vinculado actúa en nombre y bajo la responsabilidad de un solo banco, de un solo grupo o de un número de entidades que no representa a la mayoría del mercado (art. 4.7). El no vinculado trabaja con varias entidades sin actuar en nombre de ninguna. Saber cuál tienes delante cambia la forma de leer sus recomendaciones.

Lo que ningún intermediario hace es decidir. La concesión, el tipo de interés y las condiciones los fija la entidad después de evaluar tu solvencia. Si alguien te asegura la aprobación antes de que el banco estudie tu expediente, te promete algo que no depende de él. Y si ya te la han rechazado, empieza por qué hacer cuando te deniegan la hipoteca.

¿Cuánto cobra un bróker hipotecario?

Un bróker hipotecario cobra lo que haya fijado y te haya comunicado por escrito, porque no existe una tarifa oficial ni un porcentaje legal. La Ley 5/2019 no pone precio a la intermediación. Exige transparencia, y la exige antes de que el intermediario empiece a trabajar para ti (art. 35.1).

Por eso no te fíes de las cifras «habituales» que circulan sin fuente. Mira el documento que te entreguen: debe indicar la cantidad que pagarás o, si todavía no puede saberse, el método para calcularla (art. 35.1.e). «Un porcentaje del importe del préstamo» es un método; «ya lo veremos al final» no lo es.

Hay un segundo control, menos conocido. Lo que pagues al intermediario se comunica al banco para que lo incluya en la TAE (art. 35.3). Gracias a eso puedes comparar con una sola cifra una hipoteca conseguida con intermediario y otra que negocies por tu cuenta.

Mi posición es sencilla: yo no firmaría un encargo de intermediación sin tener por escrito cuánto voy a pagar, si el banco también le paga y en qué momento se cobra. Si falta cualquiera de las tres respuestas, pregunta antes de seguir.

¿Quién paga al bróker hipotecario: tú, el banco o los dos?

Al bróker puede pagarle el cliente, el banco o ambos, y la ley le obliga a decirte cuál es tu caso antes de empezar. Cada modelo plantea su propia pregunta.

Que un intermediario no te cobre nada no significa que no cobre: le paga la entidad con la que firmas. No es un problema en sí mismo, pero te interesa saber si todas las entidades que te propone le pagan lo mismo, y el artículo 35.2 te da derecho a preguntarlo.

¿Qué debe darte por escrito antes de empezar?

Antes de cualquier gestión, el intermediario debe entregarte, en papel o en otro soporte duradero, como mínimo esta información (art. 35.1 de la Ley 5/2019). Es una lista que puedes exigir punto por punto antes de enviarle ningún documento:

• Su identidad y su domicilio.
• El registro en el que está inscrito, su número y los medios para comprobarlo.
• Si está vinculado a uno o varios bancos o trabaja en exclusiva para ellos, con sus nombres.
• Si te ofrece asesoramiento y si ese asesoramiento es independiente.
• Lo que tú le pagarás, o el método para calcularlo.
• Cómo reclamar fuera de los tribunales si algo sale mal.
• Si el banco le paga una comisión y cuánto; si aún no se conoce, que la cifra real aparecerá en tu FEIN.
• Si cobra de ti y del banco, si una cantidad se descuenta de la otra.

Si quien te atiende es un representante designado del intermediario, debe decirte además en calidad de qué actúa y a qué intermediario representa (art. 35.4).

El asesoramiento tiene reglas propias. Si el intermediario te va a recomendar un préstamo concreto, antes hay que firmar un contrato que diga cuánto cobra de ti por ese servicio y cuánto puede recibir de los bancos (art. 19.5). La etiqueta «asesor independiente» solo pueden usarla quienes cumplan los requisitos del desarrollo reglamentario (art. 19.6).

Guarda ese documento con tu expediente. Cuando recibas la FEIN, la FiAE y la cita para el acta notarial, comprueba que la comisión que el banco paga al intermediario coincide con lo que te anunciaron.

¿Merece la pena un bróker hipotecario?

Un bróker merece la pena cuando tu caso necesita un trabajo que tú no puedes o no quieres hacer: comparar varias entidades a la vez, ordenar una documentación complicada o presentar bien un perfil que los bancos miran con más detalle. Es el caso de un autónomo con menos de dos años de alta o en módulos, de quien cobra de su propia SL como administrador, de un no residente o de un comprador con poco ahorro.

No te hace falta, y te lo digo aunque sea mi oficio, si tienes nómina estable, el 20 % del precio más los gastos ahorrado y tu banco ya te ha dado una FEIN que te convence. En ese caso, pide la FEIN a dos o tres entidades más y compáralas tú: es una oferta vinculante durante al menos 10 días (art. 14.1), y el notario que elijas te la explica sin cobrarte aranceles en el acta previa (art. 15).

Tampoco sustituye a un abogado. Si lo que te preocupa son las cargas de la vivienda, su situación urbanística o la redacción de las arras, necesitas a alguien que revise la compraventa, no a quien busca financiación.

Desconfía de tres señales: que no te dé su número de registro, que no te entregue su retribución por escrito antes de empezar y que te asegure que el banco dirá que sí. Si quieres ver cómo trabajo yo antes de decidir, lo explico en quién soy y cómo trabajo, y el servicio para quien vive en España está en hipoteca para residentes.

¿Cómo compruebo que un intermediario está inscrito en el Banco de España?

Se comprueba en el registro público de intermediarios de crédito inmobiliario, que lleva el Banco de España o, según su ámbito de trabajo, la comunidad autónoma. No es un trámite menor: sin inscripción no puede ejercer válidamente (art. 27), y antes de inscribirle la autoridad verifica que tiene seguro de responsabilidad civil o aval, procedimientos para informarte y atender reclamaciones, conocimientos acreditados y honorabilidad (arts. 29 y 36).

1. Pide los datos por escrito. Nombre o razón social exactos y número de registro. El artículo 35.1.b le obliga a darte también los medios para comprobarlo.
2. Búscalo tú en la fuente oficial. Usa la ficha del registro de intermediarios de crédito inmobiliario del Banco de España o su buscador del Registro de entidades, en lugar de fiarte solo de un enlace que te envíe el propio intermediario.
3. Si no aparece, pregunta por el registro autonómico. El Banco de España inscribe a quien trabaja con clientes de toda España o de más de una comunidad; quien trabaja solo con clientes de una comunidad, y tiene allí su sede, se inscribe en el registro de esa comunidad (art. 28).
4. Si no está en ninguno, no sigas. No entregues nóminas, extractos ni copia de tu DNI a quien no puedes identificar en un registro oficial.

Mi número de registro es el E643. Compruébalo con estos mismos pasos antes de enviarme ningún documento.

¿Cuánto tarda un bróker en conseguir una hipoteca?

No hay un plazo oficial: depende de tu documentación, de la tasación y de cada entidad, y ningún organismo publica una estadística de duración. Lo único fijo es el tramo final que marca la ley. La FEIN y el resto de documentos deben estar en tus manos al menos 10 días naturales antes de firmar (art. 14.1; 14 en Cataluña, según su Código de consumo), y el acta notarial se firma como tarde el día anterior a la escritura (art. 15.3).

El trabajo del intermediario está en la parte previa: reunir papeles, pedir ofertas y responder a lo que pregunte cada banco. El plazo legal del final no se puede recortar, y está para protegerte: sin acta notarial previa no se puede firmar la hipoteca (art. 15.5).

Lo que sí puedes pedir es un calendario por escrito antes de empezar: qué documentos necesita de ti, cuándo presentará tu expediente a las entidades y en qué fecha prevé que llegue la FEIN. Si ya firmaste arras, dale la fecha límite el primer día, para que el calendario se construya hacia atrás desde ella.

Hay retrasos que no dependen de quién tramite: una documentación incompleta, una tasación por debajo del precio, que obliga a rehacer los números, o una carga en la nota simple que hay que aclarar antes de firmar. Vigila también la fecha de la tasación: caduca a los seis meses de su emisión (art. 62.4 de la Orden ECO/805/2003), y un expediente que se alarga puede obligarte a pagar otra.

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