¿Firmaste arras y el banco no te da la hipoteca? Cómo proteger tu dinero, paso a paso

¿Qué pasa si firmo arras y no me conceden la hipoteca?

Lo que pasa depende de tu contrato de arras, porque el Código Civil no contempla la denegación de la hipoteca como causa para recuperar la señal. Si el contrato no prevé ese caso, se aplican las reglas del tipo de arras que hayas firmado.

El Código Civil solo dedica un artículo a las arras, el 1454, y lo que describe es el modelo penitencial: el comprador puede desistir perdiéndolas y el vendedor, devolviéndolas duplicadas. Las confirmatorias y las penales se apoyan en lo que se pacte y en las reglas generales de las obligaciones, así que lo que diga el contrato sobre ellas importa tanto como el importe.

Con arras confirmatorias puedes arriesgar más que la señal, porque el vendedor puede reclamarte que completes la compra. Y si el documento no dice qué tipo de arras son, la discusión puede acabar en un juzgado.

¿Si el banco no me da la hipoteca pierdo las arras?

Puedes perderlas, y con arras confirmatorias arriesgar incluso más, si el contrato no incluye una cláusula de financiación (también llamada condición de obtención de la hipoteca). Es una práctica contractual, no una obligación legal: nadie tiene por qué proponértela, así que te toca pedirla.

Una cláusula útil dice qué ocurre si no consigues el préstamo que necesitas antes de una fecha concreta: el contrato queda sin efecto y el vendedor te devuelve la señal íntegra. Tiene que ser objetiva. El Código Civil declara nula la obligación cuya condición depende solo de la voluntad del deudor (art. 1115) y da por cumplida la condición cuando el propio obligado impide voluntariamente que se cumpla (art. 1119).

No basta, por tanto, con escribir «si no me dan la hipoteca»: tienes que solicitarla de verdad y poder demostrarlo. Esa prueba existe, porque la entidad está obligada a comunicarte la denegación por escrito y con su motivo (art. 11.6 de la Ley 5/2019).

Lo que yo pediría que dijera la cláusula, como mínimo:

• El importe mínimo y el plazo máximo del préstamo que necesitas: si una tasación baja reduce la oferta, la condición no se cumple.
• Una fecha límite realista, que cubra los plazos de la entidad y los 10 días naturales que deben pasar entre la FEIN y la firma (14 en Cataluña).
• Cómo se acredita la denegación: por escrito, y de cuántas entidades.
• Cómo y cuándo avisas al vendedor, por un medio que deje constancia, y en qué plazo te devuelve la señal.

Yo no firmaría unas arras sin esta cláusula, salvo que tuviera el dinero para comprar sin préstamo. Si el vendedor no la acepta, negocia al menos un plazo que cubra el estudio, la tasación y la FEIN, y no entregues de señal más de lo que podrías permitirte perder.

Unas arras sin cláusula de financiación son una apuesta sobre la decisión de un banco que todavía no ha visto tu expediente.

¿Qué pasa si la tasación es más baja que el precio de compra?

Si la tasación sale por debajo del precio, lo habitual es que el banco calcule el préstamo sobre la tasación y que tú pongas la diferencia. La regla más extendida es aplicar el porcentaje sobre el menor de dos valores: lo que pagas y lo que certifica la tasadora.

No es una norma legal general, sino una práctica: la tasación mide lo que vale la garantía y el precio, lo que de verdad pagas. Algunos programas públicos la fijan por escrito, como la línea de avales del ICO para primera vivienda: préstamo de hasta el 100 % del menor valor entre tasación y precio (ficha del ICO, consultada en septiembre de 2026).

El Banco de España ha medido que, en la práctica, pesa sobre todo el precio: de 2016 a 2025, las hipotecas concedidas justo al 80 % del precio doblan a las concedidas justo al 80 % de la tasación. Ese 80 % es además el umbral que más usan los bancos españoles (Informe de Estabilidad Financiera, primavera de 2026).

Un ejemplo recalculado a 25 de septiembre de 2026, con una vivienda de segunda mano en Andalucía:

La tasación baja te obliga a poner 12.000 € más justo cuando ya has entregado la señal. La cuota baja, pero el problema ya no son tus ingresos: es el dinero que debes tener el día de la firma. El cálculo completo, con el resto de gastos y los tipos reducidos andaluces, lo tienes en cuánto dinero necesitas para comprar una casa de 200.000 €.

¿Qué se debe hacer primero, el contrato de arras o la hipoteca?

Primero el estudio de tu hipoteca y después las arras. No hace falta tener la hipoteca concedida para firmar la señal, pero sí saber, con números, cuánto te pueden prestar y cuánto ahorro necesitas si la tasación sale justa. Es la primera fase de cómo acompaño a quien compra su vivienda en España.

1. Estudio de viabilidad Ingresos, deudas, ahorro y precio máximo. Tus cuotas no deberían pasar del 35 % de tus ingresos netos, el umbral más usado por los bancos (Banco de España, 2026).
2. Nota simple Pídela antes de firmar nada, en la web del Colegio de Registradores: 9,02 € más IVA y, de media, en menos de dos horas (consultado en septiembre de 2026). Mira el titular, las cargas y la descripción.
3. Arras con cláusula de financiación Tipo de arras por escrito, un plazo que cubra todo el proceso y la condición revisada por un abogado.
4. Solicitud y tasación La tasación la pagas tú (art. 14.1.e de la Ley 5/2019). Suele encargarla la entidad, pero un banco está obligado a aceptar la que aportes si la certifica un tasador homologado y no ha caducado (art. 20 del Real Decreto-ley 24/2021). Aquí sabrás si llega al precio.
5. Aprobación y FEIN La oferta vinculante debe llegarte al menos 10 días naturales antes de la firma (art. 14.1; 14 en Cataluña). Te explico qué revisar en la FEIN y en el acta del notario.
6. Acta notarial previa Ante el notario que elijas, sin pagar aranceles y como tarde el día anterior a la firma (art. 15).
7. Firma Compraventa e hipoteca, ante notario.

Los únicos plazos que marca la ley están al final: 10 días naturales entre la documentación y la firma (14 en Cataluña) y el acta notarial como tarde la víspera. Todo lo anterior depende de la entidad, de la tasadora y de lo completa que esté tu documentación, y todo tiene que caber en el plazo de las arras.

Como la ley no fija esos plazos intermedios, pídelos por escrito. Antes de firmar las arras, pregunta a la entidad cuándo encargará la tasación y cuándo prevé entregarte la FEIN. Con esas fechas, cuenta hacia atrás desde la fecha límite del contrato, sumando los plazos legales del final y un margen para la cita en la notaría.

La tasación es el tramo que puedes adelantar, porque el banco debe aceptar la que aportes mientras no haya caducado. Si la encargas antes de las arras a una sociedad homologada, conforme a la Orden ECO/805/2003 y para garantía hipotecaria, sabrás si la vivienda llega al precio antes de entregar la señal. Caduca a los seis meses de su emisión (art. 62.4 de esa orden). La contrapartida: si al final no compras, habrás pagado una tasación que no usas.

¿Qué hago si ya firmé y el banco me ha denegado la hipoteca?

Si ya firmaste y te han denegado la hipoteca, actúa hoy: el plazo de las arras sigue corriendo aunque el banco haya dicho que no. Estos son los pasos, por este orden.

1. Pide la denegación por escrito La entidad debe dártela sin demora y con su motivo (art. 11.6 de la Ley 5/2019). Es la prueba que exige tu cláusula y la que te dice si el problema tiene arreglo.
2. Relee tu contrato Tipo de arras, fecha límite, cláusula de financiación y forma de avisar al vendedor.
3. Avisa al vendedor por escrito y dentro del plazo Con cláusula, comunícale la denegación con los documentos que exige. Sin cláusula, pídele por escrito una prórroga antes de que venza la fecha.
4. Averigua la causa Una tasación baja, una deuda en la CIRBE o un endeudamiento alto no se arreglan igual: lo explico en qué hacer si te deniegan la hipoteca.
5. Si hay conflicto, un abogado Si el vendedor no devuelve una señal que el contrato obliga a devolver, la reclamación ya es jurídica.

Lo que no funciona es dejar pasar la fecha sin decir nada, o enviar la misma solicitud a cinco bancos sin corregir lo que falló: si la causa es la tasación o el endeudamiento, lo más probable es que la respuesta se repita. Y aquí un intermediario tiene un límite claro. Puede buscar financiación para un caso que tenga arreglo, pero no puede cambiar un contrato de arras ya firmado.

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