La FEIN, la FiAE y el acta del notario: tus 10 días de protección antes de firmar la hipoteca

¿Qué es la FEIN y cuándo se firma?

La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es la oferta personalizada y vinculante del banco para tu hipoteca, y al recibirla firmas un acuse de recibo, al menos 10 días naturales antes de la escritura. Su formato lo fija el anexo I de la Ley 5/2019, y la entidad debe mantener sus condiciones durante el plazo de validez, que no puede ser inferior a 10 días (art. 14.1.a).

Lo que firmas es una manifestación de que te han entregado la documentación y te han explicado su contenido, que se envía al notario con el resto de papeles (art. 14.1). Esa firma no te compromete a contratar: el préstamo solo te obliga cuando firmas la escritura.

La ley no fija cuánto tarda el banco en prepararla, y hasta que la emite puede echarse atrás: lo explico en por qué se deniega una hipoteca incluso preaprobada.

¿Cuántos días tienen que pasar entre la FEIN y la firma?

Entre la entrega de la documentación y la firma tienen que pasar al menos 10 días naturales (art. 14.1 de la Ley 5/2019). Naturales significa que cuentan los fines de semana y los festivos: si te la entregan el lunes 5 de octubre de 2026, el sábado 10 y el domingo 11 cuentan como cualquier otro día y no podrás firmar antes del jueves 15. Confirma con tu notario la primera fecha posible.

No puedes renunciar a ese plazo para firmar antes: la ley declara nula la renuncia previa a los derechos que reconoce al prestatario (art. 3). En Cataluña, el Código de consumo catalán fija 14 días naturales (Ley 20/2014, art. 262-4), así que allí confirma el plazo con tu notario. Y si tienes arras firmadas, esos días deben caber en su plazo: lo explico en cómo proteger tus arras si el banco no te da la hipoteca.

Con esa antelación tienen que entregarte hasta siete documentos, todos del artículo 14.1:

• La FEIN, la oferta vinculante (14.1.a).
• La FiAE, con las advertencias sobre las cláusulas que más pesan (14.1.b).
• Si el tipo es variable, un documento con la cuota en distintos escenarios de tipos (14.1.c).
• El proyecto de contrato, con todos los gastos desglosados (14.1.d).
• El reparto de gastos: la tasación la pagas tú; la gestoría, la notaría de la hipoteca y la inscripción registral, el banco; las copias, quien las pida (14.1.e). El impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca también lo paga el banco (art. 29 del texto refundido del impuesto).
• Por escrito, las condiciones de los seguros que te exigen (14.1.f).
• La advertencia de que debes recibir el asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elijas (14.1.g).

Ese reparto es el de la escritura de hipoteca, no el de la compraventa, como recuerda el Banco de España en su Portal del Cliente Bancario. Todo llega al notario por vía telemática y sin coste para ti (art. 14.1).

¿Cómo se lee la FEIN, sección por sección?

La FEIN se lee en el orden de sus 15 secciones, que son siempre las mismas porque las fija el anexo I de la Ley 5/2019: eso te permite comparar ofertas de bancos distintos casilla a casilla. Con esta tabla puedes leerla sin ayuda; es la lectura que yo haría de cada sección.

Si interviene un intermediario, la sección 2 debe decir cómo cobra y, si recibe una comisión del banco, cuánto. Tiene que coincidir con lo que el intermediario está obligado a darte por escrito antes de empezar (art. 35), y lo detallo en cuánto cobra un bróker hipotecario y qué debe darte por escrito.

Un ejemplo ilustrativo, con cifras redondas (no es una FEIN real), enseña a leer la sección 8. La oferta: 150.000 € a tipo fijo y 25 años, al 2,96 %, igual que el tipo medio de las hipotecas sobre vivienda de junio de 2026 según el INE. Para mantener ese tipo, la sección 8 pide tres productos: domiciliar la nómina (0,30 puntos de rebaja), un seguro de vida (0,20) y otro de hogar (0,10), los dos contratados con la entidad. Sin ninguno, el tipo sube al 3,56 %.

En este ejemplo, toda la bonificación vale 47,57 € al mes, 570,84 € al año. La cuenta que decide es otra: compara cada rebaja con lo que ese producto te cuesta de más. Si el seguro de hogar te lo van a exigir igualmente, porque la ley permite pedir un seguro de daños sobre la vivienda (art. 17.3), cuenta solo la diferencia con una póliza equivalente de otra aseguradora; si no necesitas el producto, cuenta su precio entero.

La sección 8 tiene que decirte, para cada obligación, cuánto dura y qué costes quedan fuera de la TAE (anexo I). Si falta alguno de esos datos, pídelo por escrito antes de ir al notario.

¿Qué advierte la FiAE?

La FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) te advierte de las cláusulas que más pueden afectarte: el índice oficial de referencia, si hay un límite mínimo al tipo, la posibilidad de vencimiento anticipado por impago y sus gastos, el reparto de gastos y, si es el caso, que el préstamo está en moneda extranjera (art. 14.1.b de la Ley 5/2019).

Si tu hipoteca es variable, léela con el artículo 21 al lado: el tipo no puede cambiarse en tu contra sin acuerdo por escrito, no puede tener suelo y el interés nunca puede ser negativo (art. 21.1, 21.3 y 21.4).

La FEIN tiene que indicar, además, el valor del índice el día en que se emite (anexo I, sección 4); en septiembre de 2026, el último Euríbor oficial publicado es el de agosto, 2,954 % (BOE del 02/09/2026). Qué supone para tu cuota lo explico en el Euríbor de agosto de 2026 y tu hipoteca.

Si más adelante pasas de variable a fijo, o a un fijo inicial de al menos tres años, por novación o cambiando de banco, la comisión está limitada al 0,05 % del capital que amortices durante los tres primeros años del préstamo, y después es cero (art. 23.6). Si la novación no implica amortizar capital, no pueden cobrarte comisión por ese concepto.

¿Es obligatorio el seguro de vida en la hipoteca?

El seguro de vida puede ser obligatorio para obtener una oferta concreta, pero no contratarlo con tu banco. La ley permite exigirte un seguro que garantice el pago del préstamo y otro de daños sobre la vivienda, y el anexo I cita el seguro de vida como ejemplo de obligación; a cambio, la entidad debe aceptar pólizas de otras aseguradoras con condiciones equivalentes, sin cobrarte por analizarlas y sin empeorar el préstamo (art. 17.3 de la Ley 5/2019).

Salvo esas y otras excepciones tasadas, las ventas vinculadas están prohibidas (art. 17.1). Las bonificaciones son otra cosa: el banco te rebaja el tipo si contratas sus productos, una venta combinada que la ley permite siempre que te ofrezca también el préstamo por separado, para que veas la diferencia (art. 17.6 y 17.7).

Para saber si una bonificación compensa, pon números: en 150.000 € a 25 años, tomando como referencia el tipo medio de junio de 2026 (2,96 %, INE), cada 0,10 puntos valen unos 7,80 € al mes, unos 94 € al año. Si el producto que activa la rebaja cuesta al año más de lo que te ahorra, te sale cara.

Yo no aceptaría ninguna bonificación sin hacer esa cuenta para toda la vida del préstamo y sin leer en la sección 8 qué pasa con el tipo si un día cancelas el producto.

¿Qué pasa en el acta del notario y qué es el test?

En el acta, el notario que tú eliges comprueba que te entregaron la documentación a tiempo y te asesora de forma presencial, dentro de esos 10 días y como tarde el día anterior a la firma (art. 15.1 y 15.3 de la Ley 5/2019). Deja constancia de tus preguntas y de sus explicaciones.

Ese asesoramiento tiene que ser concreto: el notario debe explicarte cada cláusula de la FEIN y de la FiAE por separado, sin que baste una afirmación genérica. También respondes ante él a un test, que sirve para concretar qué documentación has recibido y qué información te han dado (art. 15.2). Si una persona física avala tu préstamo, también tiene que comparecer (art. 15.4).

Sin acta no hay escritura: si no se acredita la entrega en plazo o no acudes, el notario no puede autorizar el préstamo (art. 15.5). El acta no te cuesta aranceles (art. 15.8), aunque la Dirección General de los Registros y del Notariado aclaró en 2019 que esa gratuidad no alcanza al papel timbrado, que es un impuesto.

Si no puedes ir tú, la ley prevé que comparezca «quien le represente a estos efectos» (art. 15.3), pero no dice qué poder hace falta. Es el notario quien juzga si las facultades de tu representante son suficientes (arts. 166 y 198 del Reglamento Notarial), así que confírmalo con él antes de organizarte. Si compras siendo extranjero y no dominas el español, en comprar casa en España siendo extranjero explico cómo se firma con traducción o intérprete.

¿Qué pasa si la escritura no coincide con la FEIN?

Si las condiciones financieras de la escritura no coinciden con las de la FEIN y no son claramente mejores para ti, el notario debe negarse a autorizarla. Así lo aclaró la instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de diciembre de 2019: el banco tiene que corregir la FEIN y, desde esa corrección, vuelven a contar 10 días antes de firmar.

No bloquean la firma las diferencias que te favorecen, como un diferencial más bajo, ni los cálculos que cambian solo porque se firma en otro mes, como la TAE o el cuadro de amortización. Por eso conviene comparar la FEIN con el proyecto de contrato antes del acta, y no el mismo día de la firma. Si prefieres no hacerlo solo, así funciona el acompañamiento para quien compra su vivienda en España.

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