Comprar casa con tu pareja sin estar casados: porcentajes, hipoteca y qué pasa si os separáis

Lleváis años juntos, sin papeles, y por fin habéis encontrado el piso. Uno pone más ahorros que el otro, los dos vais a pagar la hipoteca y nadie quiere pronunciar la palabra «separación» delante del notario. Justo por eso hay que hablarlo antes: en una pareja sin boda, lo que no esté escrito lo decide la ley.

¿De quién es la casa si no estamos casados?

La casa es de los dos en el porcentaje que diga la escritura de compraventa: sin matrimonio no hay sociedad de gananciales (Código Civil, art. 1344), solo una copropiedad. El Código Civil la llama comunidad de bienes: la propiedad pertenece «pro indiviso» a varias personas (art. 392).

Si la escritura no fija porcentajes, se presumen iguales mientras no se pruebe lo contrario, y cada uno participa en los gastos en proporción a su parte (art. 393). Esa presunción es cómoda el día de la firma e incómoda el día de una separación.

El Registro de la Propiedad no admite fórmulas vagas. Cada porción debe expresarse con datos matemáticos que permitan conocerla sin duda, y no basta con referirla a cantidades de dinero (Reglamento Hipotecario, art. 54). En la práctica, una cifra: 53,33 % y 46,67 %, por ejemplo.

¿Cómo repartir los porcentajes si uno pone más dinero?

Lo más limpio es que cada porcentaje refleje lo que cada uno aporta al precio: su parte de la entrada más la parte de la hipoteca que asume. Así la escritura cuenta la verdad de la compra.

Con el tipo medio de las hipotecas sobre vivienda de julio de 2026, un 3,01 % según el INE, esos 144.000 € a 30 años suponen unos 608 € al mes. Cuota a medias, propiedad no: la diferencia de entrada queda reflejada.

¿Y si escribís 50 % y 50 % aunque Ana haya puesto más? La diferencia puede verse como un regalo de Ana a Luis, y la donación es un hecho imponible del impuesto sobre donaciones (Ley 29/1987, art. 3.1.b). Información general: valídalo con un asesor fiscal según tu situación.

Yo no firmaría un 50/50 «por no discutir» cuando las aportaciones son muy distintas. El día que no estéis de acuerdo, la escritura será lo único que cuente. Si los padres de uno ayudan con la entrada, lee antes cómo tributa en Andalucía la ayuda de los padres para la entrada.

¿Qué firmáis cada uno en la hipoteca?

En la hipoteca, el porcentaje de propiedad no cuenta: cuenta si la deuda es solidaria o no. La solidaridad no se presume, tiene que decirlo el contrato (Código Civil, art. 1137). Si la escritura la pacta, el banco puede reclamar la deuda entera a cualquiera de los dos (art. 1144).

El banco, por su parte, evalúa la solvencia de cada persona que se obliga: prestatario, fiador o garante (Ley 5/2019, art. 11). Por eso firmar juntos suele permitir pedir más, porque suma dos ingresos frente a una cuota.

Si uno de los dos trabaja por temporadas, mira cómo presentar los ingresos de un fijo discontinuo; y si el banco os pide seguros, qué seguros son obligatorios con la hipoteca. La cláusula de solidaridad aparece en la oferta vinculante, la FEIN, que recibes al menos 10 días antes de firmar; te lo explico en la FEIN, la FiAE y el acta del notario.

¿Qué pasa con la casa y la hipoteca si os separáis?

Si os separáis, ninguno está obligado a seguir en la copropiedad: cualquiera puede pedir la división en cualquier momento (Código Civil, art. 400). Quedan tres salidas.

1. Uno compra la parte del otro. Es la extinción del condominio. Para que el que se va salga también de la deuda, el banco tiene que aceptarlo (art. 1205), y volverá a evaluar la solvencia de quien se queda: la Ley 5/2019 se aplica también a estas novaciones (disposición adicional sexta).
2. Vendéis. Con el precio se cancela la hipoteca y el resto se reparte según los porcentajes de la escritura.
3. Seguís como copropietarios. Podéis pactar no dividir durante un tiempo, que no puede pasar de diez años, prorrogable (art. 400).

La primera salida tiene coste notarial y fiscal. Pide el cálculo por escrito al notario antes de firmar, porque depende de cómo se pague la parte del otro.

Lo que sí podéis hacer desde el principio es dejarlo por escrito: quién aportó qué, quién paga qué cuota y qué pasa si uno quiere salir. Un pacto así, firmado sin prisas, vale más que cualquier conversación en caliente. En la página de la hipoteca para residentes explico cómo acompaño cada compra, de la primera simulación a la firma.

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