Hipoteca para no residentes: cuánto financian de verdad y cómo preparar el expediente desde tu país

¿Qué porcentaje del precio financian a un no residente?

Un no residente suele recibir menos financiación que un residente, y cada entidad tiene su propio máximo. CaixaBank, por ejemplo, fija un máximo del 70 % en su servicio para no residentes, HolaBank: lo dice su guía para compradores de 2022 y lo mantiene la página del servicio, consultada el 25 de septiembre de 2026.

En esa página, el plazo máximo cambia con la moneda en que cobras: 20 años si son euros, libras, francos suizos o dólares, entre otras, y 15 si son, por ejemplo, eslotis polacos o forintos húngaros.

El punto de comparación son los residentes. Según el Informe de Estabilidad Financiera de primavera de 2026 del Banco de España, los umbrales que más usan las entidades españolas son un préstamo de hasta el 80 % del precio y un pago de deudas que no pase del 35 % de los ingresos netos. La Ley 5/2019 no fija ningún porcentaje: son políticas de cada entidad.

Como cada entidad fija su máximo, pide a cada una por escrito cuatro datos: el porcentaje, si lo aplica sobre el precio o sobre la tasación, el plazo máximo según tu moneda y la edad máxima al terminar de pagar. El segundo dato cambia tu entrada: si la entidad usa la tasación y esta sale por debajo del precio, te presta menos. En las hipotecas concedidas en España entre 2016 y 2025 ha prevalecido el límite sobre el precio (Banco de España, Informe de Estabilidad Financiera, primavera de 2026).

La edad cuenta por ley: si una parte sustancial del préstamo se va a pagar después de tu jubilación, la entidad tiene que valorar los ingresos que tendrás entonces (art. 11.1). El uso de la vivienda, también. Las normas de préstamo responsable del Banco de España piden una entrada tanto mayor cuanto menos sirva la vivienda a las necesidades básicas del comprador, y ponen un ejemplo: «un inmueble de segunda residencia debería exigir un pago inicial superior» al de una vivienda habitual (Circular 5/2012, anejo 6).

Que a un no residente se le financie menos se entiende al ver lo que la ley obliga a comprobar: tu empleo, tus ingresos actuales y los previsibles durante la vida del préstamo, tu ahorro, tus gastos fijos y tus deudas (art. 11.1), con pruebas «comprobables independientemente» (art. 12.1). Desde otro país, comprobar cuesta más. Y una entrada grande no tapa unos ingresos dudosos: la ley prohíbe que la evaluación se base sobre todo en lo que la vivienda vale por encima de lo prestado (art. 11.3).

¿Cuánto dinero necesitas aportar si compras desde fuera?

Con un 70 % de financiación, en una compra de segunda mano en Andalucía aportarás alrededor del 37 % del precio antes de notaría, registro y tasación. El cálculo es para una vivienda de 250.000 € en la provincia de Cádiz; Andalucía recibió el 25,3 % de las compras de vivienda de no residentes en el segundo semestre de 2025, solo por detrás de la Comunitat Valenciana, según el Consejo General del Notariado.

El ITP se paga sobre el precio o sobre el valor de referencia del Catastro, si este es mayor (art. 10.2 del texto refundido del impuesto). Los tipos reducidos andaluces del 6 % y del 3,5 % exigen que sea tu vivienda habitual: en una segunda residencia no cuentes con ellos. La tasación la pagas tú (art. 14.1.e de la Ley 5/2019), y la notaría y el registro de la compraventa van aparte.

La cuota usa un tipo medio de mercado, no el que te ofrecerán a ti. Y si cobras en otra moneda y esta pierde un 20 % frente al euro, esos 982 € te costarán lo mismo que hoy 1.228 €.

¿Qué cambia si cobras en libras, francos suizos o dólares?

Si no cobras en euros, tu hipoteca en euros es para la ley un «préstamo denominado en moneda extranjera»: así llama la Ley 5/2019 al préstamo en una moneda distinta de aquella en la que recibes tus ingresos o tienes tus activos (art. 4.27). Esa condición te protege de varias formas:

• Tienes derecho a convertir el préstamo a la moneda en que cobras la mayor parte de tus ingresos, o a la del Estado de la UE en que resides (art. 20.1).
• La FEIN debe incluir un ejemplo de lo que pasaría con tus cuotas si tu moneda perdiera un 20 % de valor frente al euro (anexo I de la ley).
• El banco tiene que avisarte periódicamente, y como mínimo cuando el tipo de cambio se mueva más de un 20 % (art. 20 y anexo I).

La cuenta que yo haría antes de firmar es sencilla. Si tu moneda pierde un 20 % frente al euro, necesitas un 25 % más de tu moneda para pagar la misma cuota (1 ÷ 0,8 = 1,25). Yo no firmaría una hipoteca en euros cobrando en otra moneda sin comprobar que esa cuota, subida un 25 %, sigue cabiendo en tu presupuesto.

Los no residentes que más vivienda compraron en el segundo semestre de 2025 fueron neerlandeses (12,6 %), alemanes (11,9 %), británicos (11,5 %) y belgas (8,1 %), según el Notariado. Unos cobran en euros y otros no, y eso cambia el expediente:

¿Qué documentos te pedirán y cuáles hay que traducir?

Los documentos que te pedirán son los mismos que a un residente, pero de tu país: identidad, empleo e ingresos, ahorro y deudas. La ley obliga a la entidad, y también al intermediario, a decirte con claridad qué pruebas necesita y en qué plazo (art. 12.1 de la Ley 5/2019). Yo no pagaría una sola traducción antes de tener esa lista por escrito.

La traducción jurada es la que tiene carácter oficial en España: la firma un traductor-intérprete jurado, con título del Ministerio de Asuntos Exteriores, que publica un buscador con la lista oficial (Real Decreto 724/2020). La apostilla certifica la firma de un documento público de otro país, como un poder notarial, para usarlo en España.

Qué quiere cada entidad traducido por un jurado, y qué apostillado, depende de su política. Para hacerte una idea del coste: en Francia, la apostilla la expiden los notarios desde el 1 de mayo de 2025, en línea, por 10 € más impuestos por documento (hasta tres) y en tres días hábiles, según service-public.fr (ficha verificada el 1 de septiembre de 2025).

Documento por documento, esto es lo que fija la norma y lo que queda a criterio de la entidad:

El Convenio de La Haya de 1961 lo aplican, entre otros, los Países Bajos, Alemania, el Reino Unido, Bélgica, Francia, Suiza, Estados Unidos y casi toda Hispanoamérica, según la tabla de la Conferencia de La Haya consultada el 25 de septiembre de 2026. Cada país designa quién pone su apostilla: en Francia, los notarios. Si tu país no es parte del Convenio, el documento necesita la legalización de su Ministerio de Asuntos Exteriores y después la de la representación de España allí.

Si no vas a viajar, compara ese recorrido con firmar el poder ante el cónsul de España: en París, un poder para comprar costaba 39,08 € en septiembre de 2026, con cita y comparecencia personal. Antes, pide al notario español que te diga qué facultades debe recoger el poder, también la de hipotecar. Por regla general, los consulados honorarios no tienen funciones notariales.

Desde el 9 de noviembre de 2023 hay otra vía: un poder para actos concretos, no uno general, puede firmarse ante un notario español por videoconferencia, identificándote por medios electrónicos (art. 17 ter de la Ley del Notariado). Pregunta al notario si tu forma de identificarte le sirve.

¿Necesito el NIE antes de pedir la hipoteca?

El NIE lo necesitas para firmar la compraventa y la hipoteca, así que pídelo en cuanto decidas comprar. Tenerlo no te convierte en residente: es el número que España asigna a los extranjeros que se relacionan con el país por intereses económicos, profesionales o sociales. Lo asigna la Policía Nacional: se pide con el formulario EX-15 y la tasa modelo 790, código 012, y desde fuera se presenta en un consulado de España.

Cada consulado tiene su ritmo. El de París, por ejemplo, indicaba en septiembre de 2026 cita previa obligatoria, 9,84 € por un primer NIE y unas dos semanas de media, con presencia del solicitante o de un representante con poder notarial, y un documento que acredite el motivo, como un contrato de arras. El orden completo de la compra está en los pasos para comprar casa en España siendo extranjero.

¿Puedo firmar la hipoteca sin viajar a España?

La hipoteca se prepara casi entera a distancia, pero antes de firmarla hay que pasar por un notario. Recibes la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato al menos diez días naturales antes (art. 14.1); después, debes comparecer ante el notario que elijas, como tarde el día anterior a la firma, para recibir «presencialmente» su asesoramiento en un acta gratuita (art. 15). Qué revisar en esos diez días lo cuento en la guía de la FEIN, la FiAE y el acta notarial.

La ley habla del prestatario «o quien le represente a estos efectos» (art. 15.3), así que un apoderado no está descartado: confírmalo antes con el notario, que es quien examina si el poder es suficiente. Si no dominas el español y el notario habla tu idioma, puedes pedirle la escritura a doble columna; si no lo habla, intervendrá un intérprete que designes tú (art. 150 del Reglamento Notarial). Mi recomendación, si puedes, es viajar y reservar dos días seguidos: uno para el acta y otro para la firma.

¿Qué conviene no hacer si compras desde fuera?

Lo que más caro sale a distancia es comprometerse antes de tiempo o callar información:

• Firmar arras sin una respuesta de financiación: si el banco dice que no, puedes perder lo entregado. Cómo protegerte está en arras e hipoteca denegada.
• Comprometerte sin ver la nota simple del Registro de la Propiedad. Se pide en línea, cuesta 9,02 € más IVA y llega en menos de dos horas de media, según los Registradores (septiembre de 2026).
• Callarte un préstamo de tu país. La ley impide al banco deshacer o modificar el contrato por haber evaluado mal tu solvencia, salvo que ocultaras o falsearas información a sabiendas (art. 11.4).

Y un caso en el que no te hace falta un intermediario de crédito: si pagas al contado. Lo que necesitas entonces es alguien que revise la compra, no la financiación. Si vas a pedir hipoteca, en cómo acompaño a los no residentes tienes el detalle de lo que hago y de lo que no.

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