Acheter et financer un bien en Andalousie, sur la Costa de la Luz ou à Cadix quand on est francophone

Combien coûte l'achat d'un bien en Andalousie en 2026 ?

Pour un bien ancien, comptez 7 % d'ITP, l'impôt dont la Junta de Andalucía, le gouvernement régional, fixe le taux. Pour un logement neuf acheté au promoteur, comptez 10 % de TVA et 1,2 % d'AJD. Les taux réduits andalous (6 % et 3,5 % pour l'ITP) visent l'achat de la résidence habituelle, sous plafonds de valeur : une résidence secondaire paie le taux général.

• 7 % ITP d'un bien ancien en Andalousie (taux général, 2026)
• 1,2 % AJD d'un logement neuf en Andalousie (2026)
• 10 % TVA d'un logement neuf vendu par le promoteur (AEAT, 2026)
• 9,02 € hors TVA, la nota simple du registre (tarif consulté en septembre 2026)

La base de l'ITP est la valeur de référence du Catastro, le cadastre espagnol, ou le prix s'il est plus élevé. Exemple : une maison ancienne achetée 180 000 € dans la province de Cadix, avec une valeur de référence inférieure au prix, paie 12 600 € d'ITP. Le détail, région par région, figure dans notre guide des frais d'achat en Espagne. Information générale, à faire confirmer par un conseiller fiscal selon votre situation.

La province de Cadix ressemble-t-elle à la Costa del Sol ?

Non, et les chiffres le montrent. Au quatrième trimestre 2025, les étrangers ont réalisé 4,88 % des achats de logements dans la province de Cadix, contre 31,11 % dans celle de Málaga et 12,50 % pour l'ensemble de l'Andalousie, selon les Registradores. Les prix des ventes enregistrées suivent la même pente.

Pour les Registradores, l'intensité touristique est le facteur clé du poids des acheteurs étrangers dans une province. La province de Cadix reste donc un marché d'acheteurs espagnols, avec des prix moyens proches de la moyenne andalouse et nettement inférieurs à ceux de la province de Málaga.

À l'échelle de l'Espagne, les Français ont réalisé 4,93 % des achats d'étrangers au même trimestre, et les Belges 4,38 %. En Andalousie, les étrangers non résidents ont acheté 6 263 logements au second semestre 2025, soit 25,3 % de leurs achats en Espagne, derrière la Communauté valencienne (Notariado).

Peut-on financer une résidence secondaire en Andalousie depuis la France, la Belgique ou la Suisse ?

Oui : une banque espagnole peut prêter à un non-résident pour un bien andalou, aux mêmes règles que partout en Espagne. La loi 5/2019 l'oblige à évaluer votre solvabilité (emploi, revenus présents et futurs, patrimoine, charges, revenus après la retraite si le prêt la dépasse), et aucun texte ne fixe de quotité propre aux non-résidents : chaque banque applique sa politique.

À titre d'exemple publié, la page HolaBank de CaixaBank, consultée le 25/09/2026, annonce jusqu'à 70 % de la valeur du logement et 20 ans pour des revenus en euros ou en francs suisses ; son guide de 2022 ajoutait une limite : l'âge du plus jeune emprunteur plus la durée, 75 ans au plus. Le crédit est actif dans la région (+15,7 % d'hypothèques sur logements en Andalousie en juin 2026 sur un an, selon l'INE), mais votre dossier sera jugé sur vos revenus.

Les aides andalouses à l'achat, elles, ne sont pas pour vous. Le programme de garantie de la Junta (Programa Garantía Vivienda Andalucía) vise une première résidence habituelle, pour des acheteurs de 40 ans au plus, inscrits au padrón (le registre municipal des habitants) d'une commune andalouse et qui y vivent au moins deux ans : une résidence secondaire n'y entre pas. Les exigences des banques sont détaillées dans notre guide du prêt immobilier en Espagne pour non-résident.

Que vérifier sur un bien ancien avant de signer les arras ?

Commencez par la nota simple : cet extrait du registre de la propriété dit qui est propriétaire et quelles hypothèques, saisies ou charges pèsent sur le bien, et s'obtient en moins de deux heures en moyenne. Comparez ensuite sa description (surface, constructions) avec celle du Catastro et avec ce que vous avez visité : si les trois ne concordent pas, faites vérifier avant de signer.

• L'IBI, la taxe foncière : demandez les derniers reçus. Le bien reste affecté au paiement de l'impôt impayé, et le notaire doit vous informer des dettes.
• La copropriété : vous répondez, sur le bien, des charges impayées de l'année en cours et des trois années précédentes ; le certificat de dettes se délivre en 7 jours naturels au plus.
• Le vendeur non-résident : retenue de 3 % du prix à verser au fisc dans le mois (modèle 211), et plusvalía municipale, l'impôt communal sur la plus-value du terrain, dont vous devenez redevable à sa place.
• L'urbanisme (extensions, piscine, construction à la campagne) : en pratique, cet audit se confie à un avocat, pas au notaire.
• La location aux vacanciers, si vous y pensez : depuis le 03/04/2025, elle exige l'accord exprès de la copropriété (3/5 des propriétaires représentant 3/5 des quotes-parts), et depuis le 01/07/2025 un numéro d'enregistrement avant toute annonce sur une plateforme en ligne. Les règles andalouses du tourisme s'y ajoutent ; je ne les détaille pas ici.

Sur une maison ancienne ou une maison de campagne, chaque écart entre les papiers et le terrain relève d'une règle précise. Voici les vérifications, dans l'ordre :

1. Le Catastro Sa consultation descriptive et graphique est libre et gratuite en ligne. Une piscine ou une extension qui n'y figure pas aurait dû être déclarée par le propriétaire (loi du Catastro, art. 13). Si le Catastro la régularise d'office, par campagnes annoncées au BOE, la mise à jour vaut depuis la date des travaux, et la taxe de 60 € revient au redevable de l'IBI de l'année où la procédure commence, donc au propriétaire au 1er janvier : peut-être vous.
2. Le registre Une construction qui n'y figure pas s'inscrit par une déclaration d'« obra nueva » devant notaire, avec sa licence ou, si le délai pour ordonner sa démolition est écoulé, avec un document qui date son achèvement : certificat de la mairie ou d'un technicien, acte notarié ou certification du Catastro (loi espagnole sur le sol, art. 28.4).
3. Le délai d'urbanisme En Andalousie, une construction faite sans licence ne peut plus faire l'objet d'une remise en état six ans après son achèvement, sauf exceptions (loi andalouse 7/2021, art. 153). L'une d'elles compte sur la côte : dans la zone d'influence du littoral, large d'au moins 500 m depuis le rivage, une construction en suelo rústico (terrain non urbain) peut être visée sans limite de temps (loi espagnole sur le littoral, art. 30).
4. La décision de la mairie Passé ce délai, la mairie peut reconnaître la maison en situation d'« asimilado a fuera de ordenación » (AFO). Ce n'est pas une légalisation, mais sans cette décision, ni raccordement aux réseaux ni travaux (loi 7/2021, art. 173 et 174). Une maison de campagne achevée sans licence avant la loi foncière du 2 mai 1975 est, elle, assimilée à une construction autorisée pour l'usage qu'elle avait alors ; la mairie peut le certifier, mais cela ne couvre ni les travaux faits depuis sans licence ni le domaine public maritime et ses zones de servitude.
5. La tasación L'expert de la banque applique l'arrêté ECO/805/2003 (loi 5/2019, art. 13) : il compare le bien au registre, au Catastro et aux règles d'urbanisme. Un écart qui ne fait pas douter de l'identité du bien est signalé par une « advertencia » ; un doute sur son identification l'oblige à conditionner la valeur, voire à refuser d'en fixer une (art. 10, 11 et 13).

Le régime de l'AFO, que réglait le décret-loi andalou 3/2019, relève depuis décembre 2022 de la loi 7/2021 et de son règlement général (décret 550/2022). Avant les arras, demandez au vendeur la résolution AFO ou le certificat de la mairie : un document, pas une assurance orale.

Je ne signerais pas d'arras sur une maison dont une partie n'apparaît ni au registre ni au Catastro sans l'avis écrit d'un avocat, et sans en avoir parlé à la banque avant la tasación. Les clauses à prévoir sont listées dans notre calendrier d'achat, des arras au notaire.

Qui fait quoi entre l'agence, l'avocat, le notaire et l'intermédiaire de crédit ?

Chacun répond d'une partie de l'achat, et aucun ne remplace les autres.

Dans ce tableau, je suis l'intermédiaire de crédit : ACH est inscrit au registre du Banco de España (n° E643) et installé à Prado del Rey, dans la province de Cadix. Mon rôle commence quand il faut financer, en français ou en espagnol, comme le décrit la page crédit immobilier pour les non-résidents. Pour choisir une ville ou un bien, je ne suis pas la bonne personne : je ne vends aucun bien. Vous pouvez lire mon parcours et ma façon de travailler.

Questions fréquentes