Frais d'achat réels en Espagne : Andalousie, Valence, Catalogne, neuf, et l'apport qui en découle

Combien coûtent les frais d'achat selon la région ?

Pour un bien ancien, le premier poste est l'ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), dont le taux dépend de la communauté autonome où se trouve le bien : 7 % en Andalousie, 9 % dans la Communauté valencienne depuis le 1er juin 2026, de 10 % à 13 % en Catalogne par tranches de prix, 6 % à Madrid. Pour un logement neuf acheté au promoteur, l'ITP est remplacé par la TVA de 10 % et par l'AJD, dont le taux dépend aussi de la région.

Ces taux dépendent de la région du bien, pas de votre nationalité. En Andalousie, les taux réduits de 6 % et de 3,5 % visent l'achat de la résidence habituelle, sous plafonds de valeur : pour une résidence secondaire, comptez le taux général de 7 %. Information générale, à faire confirmer par un conseiller fiscal selon votre situation.

Sur quelle valeur l'ITP est-il calculé ?

L'ITP se calcule sur la valeur de référence fixée par le Catastro, ou sur le prix déclaré s'il est plus élevé (art. 10.2 de la loi sur l'ITP et l'AJD). Un prix bien négocié ne fait donc pas baisser l'impôt sous la valeur de référence.

Exemple : vous achetez 180 000 € un appartement andalou dont la valeur de référence est de 200 000 €. L'ITP à 7 % se calcule sur 200 000 €, soit 14 000 € au lieu de 12 600 €. Demandez la référence cadastrale au vendeur avant les arras et faites vérifier cette valeur : dans cet exemple, 1 400 € d'écart sortent de votre apport.

Acheter du neuf : que paie-t-on à la place de l'ITP ?

Pour la première vente d'un logement neuf par le promoteur, vous payez la TVA de 10 % (4 % pour les logements protégés de régime spécial ou de promotion publique) et l'AJD de la région, dont l'acheteur est le redevable (art. 29 de la loi sur l'ITP et l'AJD). Pour une revente entre particuliers, même d'un logement récent, c'est l'ITP qui s'applique.

Pour un appartement neuf de 300 000 €, cela représente 30 000 € de TVA, plus 3 600 € d'AJD en Andalousie (1,2 %), 4 200 € dans la Communauté valencienne (1,4 %), 4 500 € en Catalogne (1,5 %) ou 2 250 € à Madrid (0,75 %), calculés ici sur le prix.

Qui paie les frais de notaire en Espagne ?

Pour la vente, le code civil met les frais d'établissement de l'acte à la charge du vendeur, et ceux de la première copie et de ce qui suit la vente, comme l'inscription au registre, à la charge de l'acheteur, sauf accord contraire (art. 1455). Pour le prêt, la loi 5/2019 met le notaire, l'inscription au registre et la gestoría, le cabinet chargé des formalités, à la charge de la banque.

Lisez la clause des frais dans vos arras : si elle met tout à votre charge, elle déroge à l'art. 1455, ce que la loi permet. Côté acte de prêt, il ne vous reste en principe que la tasación, les copies que vous demandez et, si elle est prévue, la commission d'ouverture.

Combien d'apport faut-il vraiment pour acheter en Espagne ?

L'apport réel se calcule ainsi : prix d'achat, moins le montant prêté, plus la totalité des frais. Je vous conseille de prévoir ces frais sur vos fonds propres. La quotité dépend de la banque : aucun texte ne fixe de plafond propre aux non-résidents, chaque établissement fixe le sien. À titre d'exemple publié, la page HolaBank de CaixaBank consultée le 25/09/2026 annonce jusqu'à 70 % de la valeur du logement.

Le notaire et le registre de la vente suivent des barèmes nationaux, les mêmes en Andalousie qu'ailleurs, appliqués à la valeur déclarée dans l'acte. Voici ce qu'ils donnent pour la vente de 250 000 € de l'exemple ; la gestoría et la tasación, elles, n'ont aucun tarif officiel.

Sauf autre accord dans les arras, côté notaire et registre, vous ne payez donc que la copie et l'inscription : 188,79 € hors TVA, soit environ 228 € TVA comprise, plus les éventuelles copies simples et les frais que le notaire avance pour vous. Si les arras mettent tout l'acte à votre charge, ajoutez environ 331 € TVA comprise et les pages de l'original.

Pour la gestoría, exigez un devis écrit : la loi interdit aux ordres professionnels espagnols d'établir des barèmes d'honoraires, même indicatifs (loi 2/1974, art. 14). Demandez aussi le prix de la tasación avant de la commander, ou apportez la vôtre : faite par une société de tasación homologuée et datant de moins de six mois, elle doit être acceptée par la banque, qui ne peut pas vous facturer ses vérifications (décret-loi royal 24/2021, art. 20 ; arrêté ECO/805/2003, art. 62).

Je déconseille deux calculs : compter sur la banque pour financer aussi les frais, ou fonder l'apport sur la tasación espérée plutôt que sur le prix. Si la tasación sort sous le prix, la règle la plus courante calcule le prêt sur la valeur la plus basse, et votre apport augmente d'autant. Ce cas est détaillé dans notre article sur les refus et les prêts réduits des banques espagnoles, et les exigences des banques dans notre guide du prêt immobilier pour non-résident.

Si l'apport manque, emprunter chez vous en engageant un autre bien est une piste, avec ses risques : notre comparatif entre un prêt français, belge ou espagnol les détaille.

Quelles dettes du vendeur peuvent retomber sur l'acheteur ?

Trois dettes suivent le bien et peuvent devenir les vôtres : l'IBI impayé, les charges de copropriété et, si le vendeur ne réside pas en Espagne, certains de ses impôts sur la vente.

• L'IBI, la taxe foncière : le bien reste affecté au paiement de toute la cotisation, et le notaire doit vous informer des dettes (loi sur les finances locales, art. 64).
• La copropriété : vous répondez, sur le bien, des charges impayées de l'année en cours et des trois années civiles précédentes, d'où le certificat de dettes que le vendeur doit fournir à la signature (loi sur la propriété horizontale, art. 9.1.e).
• Le vendeur non-résident : vous devez retenir 3 % du prix et les verser au fisc dans le mois (modèle 211), faute de quoi le bien reste affecté. Pour la plusvalía municipale, l'impôt communal sur la plus-value du terrain, vous devenez le redevable à sa place (art. 106.2 de la même loi sur les finances locales).

Ce ne sont pas des frais en plus si la retenue est prévue sur le prix et si les certificats sont fournis. Faites-le écrire dans les arras : notre calendrier d'achat, des arras au notaire liste les clauses à demander. Pour l'Andalousie, notre guide pour acheter et financer à Cadix et sur la Costa de la Luz détaille les vérifications locales, et la page crédit immobilier pour les non-résidents décrit notre accompagnement.

Questions fréquentes