Pourquoi une banque espagnole dit non (ou prête moins) : tasación basse, retraite, revenus en francs suisses, dossier incomplet

Que doit vérifier une banque espagnole avant de vous prêter ?

La banque doit évaluer « en profondeur » votre capacité à rembourser avant de signer : c'est une obligation de l'article 11 de la loi 5/2019 sur le crédit immobilier (LCCI), pas une préférence commerciale.

La loi énumère ce qu'elle regarde : votre emploi, vos revenus actuels et ceux prévisibles pendant la durée du prêt, votre patrimoine, votre épargne, vos charges fixes et les crédits que vous remboursez déjà. Elle doit aussi consulter votre historique à la Central de Información de Riesgos du Banco de España, la CIRBE, et auprès d'un fichier privé de crédit (article 12).

Deux autres règles pèsent sur la décision. La banque ne peut pas se fonder principalement sur le fait que le bien vaut plus que le prêt, ni sur l'espoir qu'il prenne de la valeur (article 11.3), et elle ne peut débloquer les fonds que si son évaluation conclut à un remboursement probable (article 11.5).

Pour un non-résident, la difficulté est surtout pratique : vos revenus, vos crédits et votre patrimoine sont documentés dans une autre langue, par d'autres administrations, parfois dans une autre devise. La loi parle de preuves « vérifiables de façon indépendante » (article 12) : ce que la banque ne peut ni lire ni contrôler ne l'aide pas à dire oui.

Pourquoi la banque me prête-t-elle moins que prévu ?

Quand la tasación, l'expertise obligatoire du bien (article 13), sort sous le prix, le prêt baisse : la règle la plus courante applique le pourcentage financé au plus bas des deux montants, comme l'écrit l'ICO, la banque publique espagnole, pour les prêts qu'il garantit. L'expertise est à vos frais (article 14.1.e).

Les impôts de l'achat, eux, ne baissent pas : l'ITP, l'impôt régional sur l'achat d'un bien ancien, se calcule sur le prix déclaré, ou sur la valeur de référence cadastrale si elle est plus élevée (article 10.2 de la loi sur l'ITP et l'AJD). Dans l'exemple, l'expertise basse vous oblige donc à apporter 14 000 € de plus, et l'impôt reste calculé sur 200 000 € au moins. Le détail par région figure dans les frais d'achat réels en Espagne.

Le Banco de España note que les banques espagnoles raisonnent d'abord en pourcentage du prix plutôt que de la valeur d'expertise (printemps 2026) : une expertise au-dessus du prix n'augmente donc en général pas le prêt. Face à une expertise basse, il reste à renégocier le prix avec le vendeur, expertise en main, à ajouter de l'apport, ou à présenter le dossier à une banque dont la grille est plus haute, sans certitude de résultat.

Je ne signerais pas d'arras sans une clause qui règle ce cas : si l'expertise sort sous le prix et que le prêt baisse, vous devez pouvoir récupérer votre acompte. Où placer cette clause, et quand : voyez le calendrier d'un achat à crédit en Espagne.

Peut-on emprunter en Espagne quand on est retraité ?

Oui : la loi 5/2019 ne fixe aucun âge maximal, mais elle oblige la banque à estimer vos revenus après la retraite si une part importante du prêt se rembourse au-delà de votre vie active (article 11).

Chaque banque fixe ensuite sa limite. Celle du guide HolaBank de 2022 : l'âge du plus jeune emprunteur plus la durée du prêt ne doit pas dépasser 75 ans. Pour un même prêt de 140 000 €, l'âge change tout :

Si vous empruntez à deux, c'est l'âge du plus jeune qui compte dans cette grille. Vos pensions françaises, belges ou suisses sont des revenus comme les autres, à condition d'être justifiées : attestations de pension et dernière déclaration fiscale, traduites si la banque le demande.

Des revenus en francs suisses sont-ils un obstacle ?

Des revenus en francs suisses ne sont pas un obstacle en soi : la page HolaBank de CaixaBank, consultée le 25 septembre 2026, les accepte pour un prêt sur 20 ans. La banque doit toutefois évaluer vos revenus sur toute la durée du prêt, et un prêt en euros remboursé avec des francs ajoute un risque : si l'euro monte face au franc, chaque mensualité vous coûte plus de francs.

La loi vous protège en partie : un prêt libellé dans une autre monnaie que celle de vos revenus est un « prêt en devise étrangère », que vous avez le droit de convertir dans la devise de vos revenus (articles 4 et 20 de la LCCI). Le détail, avec l'impôt espagnol propre aux résidents suisses, est dans le guide du résident suisse qui achète en Espagne.

Mes crédits en France ou en Belgique comptent-ils ?

Oui : la banque espagnole doit tenir compte des crédits que vous remboursez déjà, où qu'ils aient été signés (article 11). Le seuil le plus courant dans les banques espagnoles, selon le Banco de España, est une charge de 35 % du revenu net, toutes mensualités comprises (printemps 2026) : un crédit français réduit d'autant ce qu'il reste pour le prêt espagnol. Un exemple chiffré figure dans le comparatif entre un prêt français et un prêt espagnol.

Je déconseille de « gonfler » un dossier, en arrondissant des revenus ou en oubliant un crédit. La loi interdit à la banque de revenir sur le contrat parce qu'elle a mal évalué votre solvabilité, sauf s'il est prouvé que vous avez sciemment caché ou falsifié une information (article 11.4) : elle peut alors le résilier ou le modifier.

Qu'est-ce qu'un dossier incomplet pour une banque espagnole ?

Un dossier est incomplet, pour une banque espagnole, dès qu'elle ne peut pas vérifier elle-même un élément de votre situation : revenu sans justificatif, crédit sans tableau d'amortissement, pièce étrangère non traduite, numéro fiscal manquant.

La loi oblige la banque et l'intermédiaire à vous dire, dès le départ, quelles preuves fournir et dans quel délai (article 12). Exigez cette liste par écrit. Pour vos pièces en français, un traducteur-interprète juré nommé par le ministère espagnol des Affaires étrangères produit des traductions à caractère officiel, recevables par les administrations espagnoles. Avant d'en payer une, demandez à la banque si elle exige une traduction jurée : en 2022, le guide HolaBank acceptait les pièces dans votre langue.

Les démarches courantes et leur coût (NIE, le numéro d'étranger ; apostille ; nota simple, l'extrait du registre foncier) sont réunis dans le guide du prêt immobilier en Espagne pour non-résidents.

Chaque motif de refus renvoie à un point que la loi oblige la banque à vérifier, et chacun se prépare avant la demande :

Que faire après un refus ?

Commencez par demander le motif par écrit : la loi oblige la banque à vous informer sans délai, de façon motivée, et à préciser si la décision repose sur un traitement automatisé. Si elle s'appuie sur la consultation d'une base de données, elle doit vous en communiquer le résultat (article 11.6).

1. Lire le motif Charges trop lourdes au regard des revenus, âge au terme du prêt, tasación basse, devise, pièces manquantes : chaque cause appelle une réponse différente.
2. Corriger ce qui peut l'être Plus d'apport, une autre durée, un co-emprunteur, un bien moins cher, un dossier complété et traduit.
3. Présenter le dossier corrigé À une banque dont la grille correspond à votre profil, pas au hasard : un second refus pour la même raison ne vous apprendrait rien.

Un intermédiaire connaît les grilles de plusieurs banques, présente le dossier corrigé à celles qui peuvent l'étudier et anticipe la tasación et les pièces. Il ne peut changer ni vos revenus, ni l'expertise, ni la décision de la banque.

Si le projet exige des mensualités nettement au-dessus de 35 % de vos revenus nets, aucun intermédiaire ne changera la réponse : il faut revoir le prix, l'apport ou la durée, et je vous le dirai. Dans les autres cas, lisez comment j'accompagne les non-résidents, selon les quatre étapes de l'accompagnement.

Questions fréquentes