Résident suisse : acheter et financer un bien en Espagne (francs suisses, impôt de non-résident à 24 %, 2e pilier)

Un résident suisse paie-t-il plus d'impôt en Espagne qu'un résident français ?

Oui, pour l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) : l'Agencia Tributaria applique 19 % aux résidents de l'Union européenne, d'Islande, de Norvège et, depuis le 11 juillet 2021, du Liechtenstein, et 24 % à tous les autres contribuables. La Suisse ne figure pas dans la première liste.

Cet impôt vous concerne même si vous ne louez jamais le bien. Un logement gardé pour votre usage produit un « revenu imputé » : 1,1 % de la valeur cadastrale (la valeur administrative inscrite sur l'avis de taxe foncière) si la commune a connu une révision cadastrale générale entrée en vigueur dans les dix dernières années, 2 % sinon, au prorata des jours de détention.

Ce revenu se déclare sur le modèle 210, la déclaration des non-résidents : pour les revenus de 2026 et des années suivantes, du 1er avril au 31 décembre de l'année qui suit.

L'écart paraît modeste, de 55 à 100 € par an dans l'exemple, mais il revient chaque année tant que vous restez résident suisse. L'IBI, lui, est dû par la personne propriétaire au 1er janvier (article 75), quel que soit son pays de résidence.

Mes revenus en francs suisses sont-ils acceptés par une banque espagnole ?

Oui, au moins chez CaixaBank : sa page HolaBank, consultée le 25 septembre 2026, accepte des revenus en francs suisses pour un prêt sur 20 ans au plus, la même durée que pour des revenus en euros.

Son guide en français de 2022 décrivait deux formules pour ces devises : un prêt à taux fixe libellé dans votre propre devise, ou un prêt à taux variable en euros, que vous pouviez demander une seule fois, pendant toute sa durée, de convertir dans votre devise. Le document a quatre ans : demandez si ces formules existent toujours.

Le risque de change est simple à chiffrer : si l'euro s'apprécie de 10 % face au franc, chaque mensualité en euros vous coûte 10 % de francs en plus. C'est pourquoi la banque, qui doit évaluer vos revenus sur toute la durée du prêt, regarde de près la devise dans laquelle vous êtes payé.

La loi ne fixe ni le cours de change ni la décote appliqués à des revenus en francs : chaque banque évalue la solvabilité selon ses propres procédures internes (loi 5/2019, article 11). Depuis le 30 juin 2021, les orientations de l'Autorité bancaire européenne, que le Banco de España a faites siennes, lui demandent de tester votre capacité de remboursement face à des scénarios défavorables du taux de change entre le franc et l'euro (point 108).

Si le contrat ne limite pas votre risque de change à moins de 20 %, la FEIN doit illustrer l'effet d'une variation de 20 % ; après la signature, la banque doit vous informer au moins chaque trimestre du montant dû et de votre droit de conversion (loi 5/2019, article 20 ; arrêté EHA/2899/2011, article 31). Avant de comparer, demandez par écrit à chaque banque son cours, sa décote, le pourcentage financé et la durée : sans ces quatre chiffres, deux offres ne se comparent pas.

Que prévoit la loi espagnole pour un prêt en euros remboursé en francs ?

Pour la loi 5/2019, un prêt en euros remboursé avec des revenus en francs est un « prêt en devise étrangère », comme tout prêt libellé dans une autre monnaie que celle des revenus ou des avoirs qui servent à le rembourser (article 4). Vous avez alors le droit de le convertir dans la monnaie où vous percevez l'essentiel de vos revenus, au cours du jour de la demande publié par la Banque centrale européenne, sauf clause contraire (article 20).

La FiAE, la fiche de mises en garde remise au moins 10 jours naturels avant la signature, doit signaler qu'il s'agit d'un prêt en devise étrangère (article 14). L'article 20 vise aussi la monnaie de l'État membre de résidence, mais la Suisse n'en est pas un : pour vous, c'est la devise de vos revenus qui fonde le droit. Faites confirmer par écrit, avant de signer, comment la banque l'applique à votre contrat.

Puis-je utiliser mon 2e pilier pour acheter en Espagne ?

Seulement pour votre résidence principale : l'Office fédéral des assurances sociales (OFAS) précise que le versement anticipé du 2e pilier finance le logement principal de l'assuré et de sa famille, en Suisse ou à l'étranger, et que le financement d'une résidence secondaire est exclu (page publiée le 2 décembre 2025).

Une maison de vacances sur la Costa de la Luz ne peut donc pas être financée par votre 2e pilier. Si vous partez vivre en Espagne et que le bien devient votre résidence principale, la question se pose autrement : lisez les autres conditions de l'OFAS, dont le montant minimal de 20 000 francs, la limite après 50 ans et la demande au plus tard 3 ans avant la retraite, puis interrogez votre caisse avant de compter sur cet argent.

Je déconseille de signer des arras en comptant sur des fonds de prévoyance pas encore débloqués : le droit espagnol ne prévoit aucune condition suspensive automatique liée au financement, et un retard de versement peut vous coûter l'acompte. Le déroulé est dans le calendrier d'un achat à crédit en Espagne.

Combien une banque espagnole prête-t-elle à un résident suisse ?

Aucune règle ne fixe de plafond propre aux non-résidents, Suisses compris : chaque banque décide. La seule grille publiée en français, celle du guide HolaBank de CaixaBank (2022), finançait jusqu'à 70 % du prix, sur 20 ans au plus, les frais d'achat restant à votre charge.

Vous ne serez pas un cas isolé : au second semestre 2025, les acheteurs non résidents de nationalité suisse ont signé 426 achats de logements en Espagne (Consejo General del Notariado). Pour chiffrer votre apport, voyez les frais d'achat réels en Espagne, région par région et, pour un exemple concret, acheter et financer un bien sur la Costa de la Luz ou à Cadix.

Le reste, pièces, délais et passage chez le notaire, est commun à tous les non-résidents : voyez le guide du prêt immobilier en Espagne pour non-résidents et, si la banque dit non, les raisons d'un refus et ce qu'on peut corriger. Mon rôle, décrit dans l'accompagnement des non-résidents et ses quatre étapes, est de comparer les banques qui acceptent ce profil ; il ne remplace ni votre caisse de pension ni un conseiller fiscal.

Faut-il tenir compte de l'impôt de 100 % annoncé pour les acheteurs hors UE ?

Pas comme d'un impôt en vigueur : au 25 septembre 2026, c'est une proposition de loi qui attend sa prise en considération par l'assemblée plénière du Congrès des députés. Mais telle qu'elle est rédigée, elle viserait un résident suisse.

Le 13 janvier 2025, le président du gouvernement espagnol a annoncé vouloir limiter les achats de logements par les « extranjeros extracomunitarios no residentes », les étrangers non résidents ressortissants d'un pays hors Union européenne, en portant la charge fiscale de leur achat « hasta el 100 % » de la valeur du bien (La Moncloa).

Le groupe socialiste a déposé le texte au Congrès le 22 mai 2025 : c'est la proposition de loi 122/000196, « para impulsar el alquiler de viviendas a precios asequibles », publiée au Bulletin officiel des Cortes générales le 30 mai 2025. Son article 4 crée un impôt d'État de 100 % sur la valeur de référence du bien, ou sur le prix s'il est plus élevé, dont on déduit l'ITP payé pour le même achat.

Cet impôt viserait les particuliers et les sociétés qui ne résident pas dans l'Union européenne, quelle que soit leur nationalité : un Suisse comme un Français installé en Suisse, mais pas un résident de France ou de Belgique. L'achat d'un logement neuf au promoteur, soumis à la TVA, en serait exclu.

Au 25 septembre 2026, la fiche officielle du Congrès situe le texte à l'étape « Toma en consideración » du Pleno, l'assemblée plénière, depuis le 5 septembre 2025 : il n'est ni adopté ni publié au BOE, et ne s'applique donc pas. Ne l'intégrez pas à votre budget comme une certitude, mais revérifiez sa fiche sur le site du Congrès avant de signer des arras : le texte peut encore changer, ou ne jamais être adopté.

Questions fréquentes