Emprunter en France ou en Belgique pour acheter en Espagne, ou emprunter sur place ? Le comparatif honnête

Peut-on emprunter en France pour acheter en Espagne ?

Oui, si votre banque accepte de financer un bien situé en Espagne : c'est une décision commerciale, et sa première question porte sur la garantie. Les témoignages publiés sur des forums d'expatriés, entre 2014 et 2020, évoquent souvent une garantie prise sur un bien situé en France, comme une hypothèque. Ils ne disent rien des conditions de 2026 : demandez-les par écrit à votre banque.

Les garanties qu'une banque peut exiger sont décrites par les autorités françaises et belges, et elles n'engagent pas la même chose :

Le prêt français reste soumis à la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), contraignante depuis janvier 2022 : un taux d'effort de 35 % au plus et une durée de 25 ans au plus, chaque banque pouvant y déroger pour une part limitée de ses nouveaux crédits, la « marge de flexibilité » de 20 % (ACPR, juillet 2023).

L'avantage est réel : vous traitez avec votre banque, dans votre langue, sous un droit que vous connaissez. Si elle vous fait une offre de crédit immobilier, les règles françaises de l'offre s'appliquent : 10 jours calendaires de réflexion avant d'accepter, et une offre maintenue au moins 30 jours (service-public.fr).

Qu'est-ce qui change si vous empruntez en Espagne ?

En Espagne, la garantie est le bien que vous achetez : la banque prend une hypothèque sur le logement espagnol, inscrite au registre foncier, et votre maison en France ou en Belgique n'est en principe pas engagée.

Le prêt relève alors de la loi 5/2019 sur le crédit immobilier. Les documents, dont l'offre ferme appelée FEIN, vous sont remis au moins 10 jours naturels avant la signature (14 en Catalogne), vous passez gratuitement chez le notaire de votre choix au plus tard la veille, et la banque paie la gestoría (les formalités), le notaire et l'inscription de l'acte de prêt, ainsi que sa taxe, l'AJD. L'expertise, la tasación, reste pour vous, comme une éventuelle commission d'ouverture.

La contrepartie, c'est l'apport. La seule grille publiée en français, celle du guide HolaBank de CaixaBank (2022), s'arrête à 70 % du prix sur 20 ans et demande d'avoir épargné 42 à 45 % du prix, frais compris. Les pièces et les étapes sont détaillées dans le guide du prêt immobilier en Espagne pour non-résidents.

Mon prêt espagnol réduit-il ma capacité d'emprunt en France ?

Oui : un prêt espagnol réduit ce qu'une banque française vous prêtera, et l'inverse est vrai, car chaque banque tient compte des crédits que vous remboursez déjà. Côté espagnol, c'est écrit dans la loi, qui impose d'évaluer vos « compromisos ya asumidos », vos engagements en cours (article 11). Côté français, une mensualité espagnole est une charge de crédit comme une autre : attendez-vous à la voir entrer dans le calcul de votre taux d'effort.

Un exemple, calculé au 25 septembre 2026 : vous gagnez 4 000 € nets par mois et remboursez déjà 900 € pour votre logement en France, soit 22,5 % de vos revenus. Si la banque espagnole applique le seuil de 35 %, toutes mensualités comprises, que le Banco de España décrit comme le plus courant, il vous reste 500 € par mois.

Au taux moyen relevé par l'INE pour juin 2026 (2,96 %, une hypothèse indicative et non une offre), ces 500 € financent environ 90 500 € sur 20 ans, soit 70 % d'un bien d'environ 129 000 €. Si un achat de résidence principale en France doit suivre, faites ces calculs dans cet ordre-là avant de signer en Espagne.

Emprunter en Belgique en hypothéquant un bien belge : que faut-il vérifier ?

Vérifiez d'abord quel bien répond du prêt : dans ce montage, la banque belge finance l'achat en Espagne en prenant une hypothèque sur un bien situé en Belgique, et non sur le bien espagnol.

Ce montage a sa logique : il peut réduire l'apport à réunir en liquidités, et vous traitez dans votre langue, sous le droit belge. Son revers ne se voit pas dans le pourcentage financé : un bien belge, parfois la maison où vous vivez, répond du prêt de votre résidence secondaire.

Avant de comparer, posez ces questions par écrit :

• quel bien est hypothéqué, et pour quel montant ?
• les impôts et frais de l'achat espagnol sont-ils financés, ou restent-ils à payer comptant ?
• que devient le prêt si vous vendez le bien belge ?
• quel est le coût total, à durée égale, face à une offre espagnole ?

Si vous résidez en Belgique, le bien espagnol se déclare, en ligne via MyMinfin : le SPF Finances lui attribue un revenu cadastral, à reporter au cadre III de votre déclaration d'impôt.

L'Espagne ayant signé une convention préventive de la double imposition avec la Belgique, vous pouvez demander une exonération avec réserve de progressivité : ce revenu n'est pas imposé en Belgique, mais il compte pour le taux appliqué à vos autres revenus. Le SPF Finances prend l'exemple d'une maison de vacances en Espagne et rappelle que les conditions de la convention doivent être remplies, comme la preuve de l'imposition en Espagne.

Faut-il emprunter en France ou en Espagne ?

Empruntez en Espagne si vous avez l'apport et voulez que seul le bien espagnol réponde du prêt ; empruntez chez vous si l'apport manque et que vous acceptez d'engager un bien en France ou en Belgique. Le reste, taux et durée, se compare à offre égale.

Je déconseille d'hypothéquer votre résidence principale pour financer une résidence secondaire sans avoir mis une offre espagnole en face, à durée égale. En cas de coup dur, ce n'est pas la maison de vacances qui est en jeu, c'est celle où vous vivez.

Si vous choisissez votre banque française ou belge, je ne vous serai pas utile pour ce prêt : mon travail porte sur les prêts signés en Espagne. Si c'est la voie espagnole qui vous convient, lisez comment j'accompagne les non-résidents et les quatre étapes de l'accompagnement. Dans les deux cas, calez l'achat sur le calendrier d'un achat à crédit en Espagne.

Questions fréquentes