Déclarer un bien immobilier en Espagne au fisc belge : ce que tout propriétaire doit savoir (MyMinfin, revenu cadastral, oubli)

L'acte est signé chez le notaire espagnol, les clés sont dans votre poche. Reste à déclarer ce bien : au fisc belge dans les quatre mois, puis chaque année en Belgique et en Espagne.

Faut-il déclarer au fisc belge un bien acheté en Espagne ?

Oui, deux fois : un résident belge qui acquiert un bien en Espagne doit le déclarer au SPF Finances dans les 4 mois, puis le mentionner chaque année dans sa déclaration d'impôt. La règle existe depuis le 1er janvier 2021 (article 473 du Code des impôts sur les revenus).

Tout tourne autour du revenu cadastral : le loyer annuel net que le bien aurait rapporté en 1975. Il sert de base à l'impôt sur les biens immobiliers, et le SPF Finances en calcule désormais un pour chaque bien immobilier à l'étranger, comme pour un appartement à Liège.

Les 4 mois partent de l'acquisition : par prudence, comptez-les à partir de la signature de l'acte chez le notaire, qui vous transmet la propriété en droit espagnol (Code civil espagnol, articles 609 et 1462). Je déconseille d'attendre la déclaration d'impôt suivante : c'est une autre démarche, et le délai court depuis l'achat.

Comment déclarer son bien espagnol, étape par étape ?

La déclaration se fait en ligne dans MyMinfin, mais elle se prépare dès le financement.

1. Le NIE Ce numéro d'identité d'étranger est votre numéro fiscal espagnol (décret royal 1065/2007, article 20). Sans numéro fiscal dans l'acte, ni l'achat ni l'hypothèque ne s'inscrivent au registre (loi hypothécaire, article 254), et une hypothèque non inscrite n'est pas valable (article 145).
2. Le compte espagnol Pour vous traiter en non-résident, la banque peut s'appuyer sur une attestation de résidence fiscale (décret royal 1065/2007, article 28) : en Belgique, l'attestation 276 Conv, obtenue le jour même dans MyMinfin si vous remplissez les conditions.
3. Dans les 4 mois, MyMinfin Sous « Mon habitation et mes biens immobiliers », ouvrez « Consulter mes données immobilières », puis « Déclarer un bien à l'étranger » : cinq étapes, l'acte sous la main (adresse, date, prix, part de chacun). Une déclaration par bien et par propriétaire ; sans accès en ligne, formulaire papier au Service RC étranger, à Namur. Le revenu cadastral notifié se conteste dans les deux mois, par recommandé.
4. La déclaration d'impôt Reportez le revenu cadastral non indexé au code 1106 du cadre III (2106 pour le conjoint), au prorata des jours la première année, puis au cadre III, B, 1 : « Espagne », code 1106, même montant. Le compte espagnol va au cadre XIII, A.
5. Chaque année en Espagne Payez l'IBI à la commune et déposez le modèle 210. Gardez les justificatifs : le SPF peut demander la preuve de l'impôt payé à l'étranger.

Mon rôle s'arrête au financement, décrit dans l'accompagnement des non-résidents : je ne remplis aucune de ces déclarations et ne donne pas de conseil fiscal. Pour le prêt, lisez le guide du prêt immobilier pour non-résidents et le parcours du résident belge qui achète en Espagne.

Comment le SPF Finances calcule-t-il le revenu cadastral d'un bien à l'étranger ?

Le SPF Finances divise la valeur du bien par un facteur de correction, qui la ramène aux prix de 1975, puis en prend 5,3 %. Pour 2026, ce facteur vaut 16,694 (Moniteur belge du 9 janvier 2026) ; à défaut de valeur de marché récente, le prix d'achat sert de base.

Exemple illustratif, pas un cas réel : une maison achetée 200 000 € en 2026 reçoit un revenu cadastral d'environ 635 € (200 000 ÷ 16,694 × 5,3 %). C'est ce montant qui va au code 1106 ; le fisc l'indexe puis le majore de 40 % pour fixer votre taux.

Louer à des particuliers ne change rien : le revenu cadastral reste la base en Belgique, même pour une maison de vacances louée l'été « sans prestations de service » (circulaire 2021/C/21). Louer à une société, en revanche, fait déclarer le loyer.

Paierez-vous l'impôt deux fois, en Belgique et en Espagne ?

Non : la convention fiscale entre la Belgique et l'Espagne laisse l'Espagne imposer les revenus d'un bien situé sur son sol, loué ou non (article 6), et la Belgique les exonère (article 23), comme le confirme le SPF Finances.

L'exonération se fait « avec réserve de progressivité » : le fisc belge ajoute le revenu espagnol à vos autres revenus pour trouver votre taux, puis réduit l'impôt en proportion. La maison ne paie rien en Belgique, mais vos autres revenus peuvent être taxés à un taux plus élevé.

Ce qui ne marche pas : déduire en Belgique l'IBI ou l'impôt espagnol, ce que le SPF Finances exclut.

Un bien en Espagne, c'est deux fiscs et deux calendriers : la Belgique veut le connaître, l'Espagne veut être payée.

Que faut-il déclarer et payer en Espagne chaque année ?

Chaque année, un propriétaire qui vit en Belgique paie en Espagne l'impôt des non-résidents (IRNR), déclaré sur le modèle 210 au taux de 19 % pour un résident de l'Union européenne (Agencia Tributaria, page mise à jour le 19 janvier 2026), et l'IBI, la taxe foncière de la commune.

Sans location, l'IRNR frappe un revenu imputé : 1,1 % de la valeur cadastrale inscrite sur l'avis d'IBI si la commune l'a révisée depuis moins de dix ans, 2 % sinon, sans déduction. Avec location, il frappe le loyer, après déduction des frais liés à la location. L'IBI, dû par le propriétaire au 1er janvier, va de 0,4 à 1,10 % de la valeur cadastrale, hors majorations (loi des finances locales, articles 63, 72 et 75).

Attention au calendrier : le revenu imputé de 2025 se déclare au plus tard le 31 décembre 2026 ; à partir des revenus de 2026, le dépôt se fait du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante.

Exemple illustratif, pas un cas réel : pour une valeur cadastrale de 90 000 € et une année complète sans location, le revenu imputé vaut 990 € à 1,1 %, soit 188,10 € d'IRNR, ou 1 800 € à 2 %, soit 342 € ; l'IBI irait de 360 à 990 €. Ces frais annuels s'ajoutent aux frais d'achat réels en Espagne.

Quelle démarche, où et quand ?

Que risque-t-on si on oublie de déclarer son bien ?

En Belgique, déclarer le bien en retard ou pas du tout peut coûter une amende de 1 000 € (revenu cadastral sous 745 €), 2 000 € (sous 2 500 €) ou 3 000 € (au-delà), selon l'arrêté royal du 20 septembre 2023. Aucune amende si le retard tient à des circonstances indépendantes de votre volonté.

Oublier le revenu cadastral dans la déclaration d'impôt expose à un accroissement de 10 à 200 % de l'impôt dû sur les revenus omis (article 444 du Code des impôts sur les revenus). Depuis le 29 juillet 2025, le fisc y renonce pour une première infraction commise de bonne foi, et il ne s'applique qu'à partir de 2 500 € de revenus omis.

En Espagne, un modèle 210 déposé en retard, de vous-même, coûte 1 % de majoration plus 1 % par mois entier de retard, puis 15 % et des intérêts après douze mois (loi générale tributaire, article 27). Si l'Agencia Tributaria vous trouve la première, l'amende part de 50 % de l'impôt non payé (article 191).

Délai dépassé ? Régularisez sans attendre : pour un bien absent de MyMinfin, la circulaire du SPF demande d'avertir l'administration « dans les meilleurs délais ». Le SPF peut aussi vous interroger si vos données contredisent celles reçues d'autres États.

Faut-il déclarer en Belgique un compte bancaire ouvert en Espagne ?

Oui, à deux endroits : une fois au Point de contact central (PCC) de la Banque nationale de Belgique, et chaque année au cadre XIII, A, de la déclaration d'impôt. La banque espagnole ne le fait pas à votre place, précise la Banque nationale.

La déclaration au PCC se fait en ligne (carte d'identité ou itsme), au plus tard avec la déclaration de l'année qui suit l'ouverture (article 307 du Code des impôts sur les revenus) : celle de 2027 pour un compte ouvert en 2026. La proposition de déclaration simplifiée ne suffit alors plus.

Le SPF Finances indique que l'échange automatique de renseignements lui fait connaître les comptes non déclarés ; ces données figurent dans MyMinfin, rubrique « Informations CRS » de « Mes documents ». Toute infraction au Code peut coûter de 50 à 1 250 € d'amende (article 445).

Questions fréquentes