Prêt immobilier en Espagne quand on vit en France, en Belgique ou en Suisse : ce que les banques espagnoles demandent vraiment

Un Français, un Belge ou un Suisse peut-il emprunter en Espagne sans y vivre ?

Oui : la loi 5/2019 sur le crédit immobilier, dite LCCI, ne pose aucune condition de résidence. Elle oblige en revanche la banque à évaluer « en profondeur » votre capacité à rembourser avant de signer (article 11).

Cette évaluation porte sur votre emploi, vos revenus actuels et ceux prévisibles pendant la durée du prêt, votre patrimoine, votre épargne, vos charges fixes et les crédits que vous remboursez déjà. Si une part importante du prêt court après votre départ à la retraite, la banque doit aussi estimer vos revenus de retraité.

La loi ajoute une règle moins connue : l'évaluation ne peut pas reposer principalement sur le fait que le bien vaut plus que le prêt, ni sur l'espoir qu'il prenne de la valeur (article 11.3). Un bel appartement face à la mer ne compense donc pas des revenus trop justes.

Vous ne serez pas un cas isolé : au second semestre 2025, les acheteurs non résidents de nationalité française ont signé 1 858 achats de logements en Espagne, et ceux de nationalité belge 2 015 (Consejo General del Notariado, avril 2026). Si vous vivez en Belgique, lisez aussi le guide du résident belge qui achète et finance en Espagne et la succession d'un bien en Espagne quand on vit en Belgique.

Combien une banque espagnole finance-t-elle pour un non-résident ?

Chaque banque fixe son pourcentage, car il n'existe pas de plafond légal propre aux non-résidents ; la seule grille publiée en français s'arrête à 70 % du prix. On lit souvent qu'une « directive du Banco de España » limiterait ce financement à 70 %. Aucun texte du Banco de España consulté pour ce guide ne contient cette règle : la Circular 5/2021, qui lui permet de plafonner les prêts, ne prévoit rien de propre aux non-résidents (texte consulté au BOE le 25 septembre 2026).

Cette grille est celle du guide HolaBank de CaixaBank, daté de 2022, seule publication bancaire en français repérée pour ce guide : 70 % du prix au plus pour une résidence secondaire, une durée de 20 ans maximum, et l'âge du plus jeune emprunteur plus la durée du prêt ne doit pas dépasser 75 ans. Sa page produit, consultée le 25 septembre 2026, annonce toujours un financement jusqu'à 70 % de la valeur du logement (« up to 70% »).

Pour comparaison, le Banco de España indique que, dans leurs pratiques habituelles, les banques espagnoles retiennent le plus souvent 80 % du prix et des mensualités de crédit limitées à 35 % du revenu net, toutes confondues (étude sur l'achat d'un premier logement, printemps 2026). Pour une résidence secondaire achetée depuis l'étranger, le seul barème publié part de plus bas.

La règle la plus courante applique ce pourcentage au plus bas de deux montants : le prix d'achat ou la valeur retenue par l'expertise obligatoire, la tasación. L'ICO, la banque publique espagnole, l'écrit ainsi pour les prêts qu'il garantit. Si l'expertise sort sous le prix, l'écart s'ajoute à votre apport ; je détaille ce cas dans pourquoi une banque espagnole prête moins que prévu.

Ce que la banque vous prête, elle l'écrit dans la FEIN, la fiche d'information personnalisée qu'elle doit vous remettre sans retard injustifié une fois vos besoins et votre situation financière communiqués (article 10 de la LCCI). La fiche indique le montant du prêt et, s'il y a lieu, la valeur du bien retenue et le montant maximal prêté par rapport à cette valeur, ou la valeur minimale exigée (annexe I) : comparez les banques sur ce document.

Combien d'apport faut-il pour acheter en Espagne quand on n'y vit pas ?

Avec la grille HolaBank, il faut avoir épargné 42 à 45 % du prix : 30 % d'apport sur le prix, plus 12 à 15 % pour les impôts et les frais de l'achat, que la banque ne finance pas (guide de 2022). Recalculé au 25 septembre 2026, pour un appartement ancien en Andalousie acheté comme résidence secondaire, cela donne :

Le taux de 2,96 % est une moyenne nationale, pas une offre : un non-résident peut se voir proposer un autre taux. Le seuil de 35 % est celui que le Banco de España décrit comme le plus courant dans les banques espagnoles, et une banque peut se montrer plus stricte avec vous.

Le guide donne 12 à 15 % pour toute l'Espagne ; l'impôt d'achat, lui, dépend de la région : 7 % d'ITP en Andalousie, 9 % dans la Communauté valencienne depuis le 1er juin 2026. Le détail est dans les frais d'achat réels en Espagne, région par région et, pour la province de Cadix, dans acheter et financer un bien en Andalousie.

Quelles pièces une banque espagnole demande-t-elle à un non-résident ?

Une banque espagnole demande de quoi prouver votre identité, votre emploi, vos revenus, votre épargne et vos crédits en cours, ce qu'elle doit évaluer (article 11), avec une liste qui dépend de votre pays de résidence. La loi l'oblige, comme l'intermédiaire, à vous dire clairement quelles preuves fournir et dans quel délai (article 12 de la LCCI) : demandez cette liste par écrit dès le premier échange.

Dans son guide de 2022, HolaBank envoyait cette liste selon le pays et acceptait les pièces dans votre langue, sans traduction. La pièce d'identité, le numéro fiscal de votre pays (le TIN) et le justificatif de revenus qu'il cite servent, eux, à ouvrir le compte CaixaBank auquel le prêt est rattaché.

Autour du prêt, quatre démarches sont courantes. Leur coût et leur délai sont publics :

L'apostille concerne les actes publics. Pour vos justificatifs de revenus, demandez à la banque, par écrit, ce qu'elle exige (traduction jurée, apostille ou simple copie) avant de payer un traducteur.

Ces justificatifs sont des documents de votre pays, que vous pouvez réunir avant même de choisir une banque. Trois exemples :

Si la banque exige une traduction jurée, choisissez le traducteur sur la liste officielle que publie le ministère espagnol des Affaires étrangères, avec les langues de chacun. C'est ce titre qui donne à la traduction un caractère officiel en Espagne ; le traducteur la certifie de sa signature et de son sceau (loi 2/2014, disposition additionnelle 16e).

Que se passe-t-il entre l'offre de la banque et la signature ?

La banque doit vous remettre son offre au moins 10 jours naturels avant la signature, samedis et dimanches compris : l'article 14.1 de la LCCI parle de « diez días naturales ». Le dossier comprend la FEIN, fiche européenne d'information normalisée qui vaut offre ferme pendant au moins ces 10 jours, la FiAE (fiche de mises en garde), un document de scénarios de mensualités si le taux est variable, et le projet de contrat avec tous ses frais.

Pendant ce délai, la loi prévoit que vous receviez « presencialmente », c'est-à-dire en face à face, les explications du notaire que vous avez choisi : il vérifie les délais, explique les clauses, vous fait passer un test et dresse un acte, au plus tard la veille de la signature (article 15). Cet acte ne vous coûte rien.

Le même article vise aussi « quien le represente a estos efectos », la personne qui vous représente, mais les notaires n'ont pas tous la même pratique face à un mandataire : voyez comment acheter et signer son prêt à distance.

Les frais du prêt sont répartis par la loi : l'expertise est pour vous ; la gestoría (le cabinet chargé des formalités), le notaire et l'inscription de l'acte de prêt sont pour la banque (article 14.1.e), qui paie aussi la taxe sur cet acte, l'AJD (article 29 de la loi sur l'ITP et l'AJD). Une éventuelle commission d'ouverture reste à votre charge (article 14.4 ; Banco de España). Cette répartition ne vaut pas pour l'acte d'achat.

Pour caler ces délais avec la signature des arras, suivez le calendrier d'un achat à crédit en Espagne.

Quelle banque prête aux non-résidents ?

Je ne publie pas de classement : la réponse dépend de votre pays, de la devise de vos revenus, de votre âge et du bien, et une liste figée serait fausse pour une partie des lecteurs. Ce que l'on sait de source bancaire : la page HolaBank de CaixaBank, consultée le 25 septembre 2026, accepte des revenus en euros, en francs suisses et dans plusieurs autres devises pour une durée de 20 ans.

Chaque banque décide si elle prête aux non-résidents, et à quelles conditions : c'est ce que compare un intermédiaire, au lieu de vous laisser écrire à chacune depuis l'étranger. Revenus en francs suisses ? Lisez le guide du résident suisse qui achète en Espagne.

Ce que personne ne peut vous garantir

Personne ne peut vous promettre l'octroi d'un prêt, un taux ou un pourcentage de financement : la banque décide seule, et la loi ne l'autorise à prêter que si son évaluation conclut que vous rembourserez probablement (article 11.5). Un intermédiaire inscrit au Banco de España, comme moi (n° E643), compare, prépare et présente votre dossier ; il ne décide pas.

Avant tout travail, un intermédiaire doit vous remettre par écrit son identité, son numéro d'inscription et le moyen de le vérifier, ses liens éventuels avec des prêteurs et sa rémunération (article 35 de la LCCI). Vous pouvez contrôler n'importe quel intermédiaire dans le registre public du Banco de España. Si l'on vous promet un accord certain, demandez sur quoi repose cette promesse.

Je ne vous serai pas utile si vous achetez comptant, ou si vous avez déjà choisi d'emprunter auprès de votre banque en France ou en Belgique : lisez plutôt le comparatif entre un prêt français ou belge et un prêt espagnol. Dans les autres cas, l'accompagnement des non-résidents suit les quatre étapes décrites dans Comment ça marche : un échange sur votre projet, la préparation du dossier, la comparaison des établissements, puis le suivi jusqu'au notaire.

Questions fréquentes