Droits de succession Espagne-Belgique : ce qu'un résident belge doit savoir (qui taxe, quelle loi, que décider dès l'achat)

Vous signez l'achat d'un appartement à Cadix, vos enfants vivent à Liège. Tôt ou tard, une question arrive : s'il m'arrive quelque chose, paieront-ils l'impôt deux fois, et devront-ils tout régler en espagnol ?

Qui paie les droits de succession sur un bien en Espagne quand on vit en Belgique ?

Les héritiers sont imposables dans les deux pays, et la Belgique déduit ce qui a été payé en Espagne. L'Espagne taxe chaque héritier sur ce qu'il reçoit du bien, même s'il vit à l'étranger : c'est l'impôt sur les successions, ou ISD (loi 29/1987, articles 5 et 7).

La Belgique taxe tout ce que laisse un « habitant du Royaume », la personne qui avait en Belgique son domicile ou le siège de sa fortune au décès (Code des droits de succession, article 1er ; même principe en Flandre). Aucune convention ne départage les deux pays : l'Espagne n'en a signé sur les successions qu'avec la France, la Suède et la Grèce (Agencia Tributaria, mai 2025).

Mes enfants paieront-ils deux fois les droits de succession ?

Non, pas sur le même bien : la Belgique réduit ses droits du montant de l'impôt espagnol payé sur la maison, sans aller au-delà des droits belges dus sur cette maison. La famille paie donc sur ce bien le plus élevé des deux impôts, pas leur addition.

La règle est l'article 17 du Code des droits de succession (Bruxelles, Wallonie) et l'article 2.7.5.0.4 du Codex fiscal flamand. Elle exige la quittance datée de l'impôt espagnol et une copie certifiée de la déclaration et du calcul espagnols.

Le calendrier peut coincer : la déclaration belge est due 4 mois après un décès en Belgique, l'espagnole 6 mois après. Sans les pièces espagnoles à temps, les droits belges se paient en entier ; la réduction se récupère ensuite par une demande de restitution, que les textes permettent pendant cinq ans (Code des droits de succession, article 135 ; Vlaamse Belastingdienst pour la Flandre).

Exemple illustratif en Andalousie

Ce n'est pas un cas réel. Une mère veuve qui vivait à Namur laisse à ses deux enfants majeurs un appartement à Cadix, d'une valeur de référence de 180 000 € au jour du décès : 90 000 € chacun.

Comme elle ne résidait pas en Espagne, ses enfants peuvent appliquer les règles andalouses (loi 29/1987, disposition additionnelle 2e). L'Andalousie accorde à chaque enfant ou conjoint une réduction de 1 000 000 € (loi andalouse 5/2021, article 28) : l'impôt espagnol tombe à zéro.

Côté belge, l'appartement entre dans la déclaration wallonne à sa valeur vénale, avec le reste du patrimoine, et il n'y a rien à déduire : toute la facture se joue en Belgique. Reste la plus-value municipale espagnole, une taxe sur la hausse de valeur du terrain, due par chaque héritier : taux fixé par la mairie, 30 % au plus, avec jusqu'à 95 % de réduction possible pour les enfants et le conjoint (TRLRHL, articles 106 et 108).

Quelle loi s'applique à la succession : belge ou espagnole ?

La loi belge s'applique à toute la succession d'un résident belge, maison espagnole comprise : le règlement européen 650/2012 retient la loi de la résidence habituelle au décès (article 21), pour les décès depuis le 17 août 2015 (article 83). Cette loi décide qui hérite, la part de chacun, les droits du conjoint et le sort des dettes (article 23).

Un testament peut choisir la loi de votre nationalité (article 22). Pour un Belge qui vit en Belgique, rien ne change ; pour une Française installée à Bruxelles, c'est la loi française au lieu de la loi belge.

Ce qui ne marche pas : compter sur ce choix pour changer l'impôt. Le règlement exclut les matières fiscales et les régimes matrimoniaux (article 1er) : chaque pays garde ses règles fiscales, et votre régime matrimonial dit d'abord ce qui appartient déjà à chaque époux.

Mon conjoint pourra-t-il rester dans la maison ?

Votre conjoint garde ce qui lui appartient déjà selon l'acte et votre régime matrimonial ; seule la part du défunt se transmet, selon la loi de la succession et un éventuel testament.

Le prêt ne disparaît pas au décès, mais une assurance décès rembourse à la banque la part du prêt qu'elle couvre.

Si vous n'êtes pas mariés, soyez prudents. En Andalousie, un compagnon ni marié ni inscrit comme couple de fait relève du groupe IV : ni réduction ni bonification, un barème de 7 à 26 %, puis un coefficient de 1,9 (loi andalouse 5/2021, articles 37 et 38). Un couple inscrit dans un registre de couples de fait, andalou ou d'une autre administration, est traité comme marié (article 26).

En Wallonie, pour un décès en 2026, un compagnon ni marié ni cohabitant légal relève du barème « entre autres personnes », de 30 à 80 % (SPF Finances). Bruxelles et la Flandre ont leurs propres règles.

Que faut-il décider avant de signer l'achat ?

Avant de signer, il faut trancher cinq points : les parts de chacun, le régime matrimonial, les co-emprunteurs, l'assurance décès et le testament. Le bon moment se situe entre les arras, le compromis espagnol, et le notaire, voir le calendrier d'un achat à crédit en Espagne.

1. Les parts. Moitié chacun, selon l'apport ou un seul nom : la part inscrite en chiffres au registre est celle qui se transmettra (Règlement hypothécaire, article 54).
2. Le régime matrimonial. Mariés, donnez votre régime au notaire : le registre inscrit l'achat selon ce régime (article 92), qui fixe ce qui appartenait déjà au survivant.
3. Les co-emprunteurs. Engagés « solidairement », chacun peut devoir la totalité ; sans cette mention expresse, la dette se divise à parts égales (Code civil espagnol, articles 1137, 1138 et 1144).
4. L'assurance décès. La banque peut en exiger une, mais doit accepter celle d'un autre assureur si elle est équivalente, sans frais d'analyse et sans dégrader le prêt (loi 5/2019, article 17.3). La FEIN, l'offre écrite remise au moins 10 jours avant la signature, précise en section 8 l'assurance exigée.
5. Le testament. Un notaire ou un avocat vous aide à choisir la loi et à protéger le survivant.

Je déconseille de signer l'acte sans avoir tranché ces cinq points : après la signature, changer les parts demande un nouvel acte, et au décès il est trop tard.

Mon travail, décrit dans l'accompagnement des non-résidents, porte sur le financement : banques, co-emprunteurs, assurance du prêt. Je ne conseille ni sur la succession ni sur la fiscalité. Tout le parcours d'achat est dans le guide du résident belge qui achète et finance en Espagne.

Que doivent faire les héritiers, en Espagne et en Belgique ?

Les héritiers déclarent la succession dans les deux pays : en Espagne dans les 6 mois du décès, en Belgique dans les 4 mois si le décès a lieu en Belgique.

• Agencia Tributaria : un modèle 650 par héritier, même si l'impôt est nul (disposition additionnelle 2e), avec l'acte d'acceptation de la succession, l'acte de décès, le certificat espagnol des dernières volontés et le testament ou l'acte d'hérédité. Prolongation de 6 mois si elle est demandée dans les 5 premiers mois (RD 1629/1991, articles 67 et 68).
• Mairie : déclaration de plus-value municipale dans les 6 mois, prolongeables jusqu'à un an (TRLRHL, article 110).
• Belgique : déclaration de succession, bien espagnol compris, au SPF Finances pour Bruxelles et la Wallonie, au Vlaamse Belastingdienst pour la Flandre.

Résidents de l'Union, vos héritiers peuvent agir par un mandataire, sans obligation de nommer un représentant fiscal en Espagne (Agencia Tributaria). Le certificat successoral européen, facultatif et délivré en principe en Belgique, prouve leur qualité dans toute l'Union et vaut pour inscrire le bien au registre espagnol (règlement 650/2012, articles 62, 64 et 69).

Pour ne pas se déplacer, un héritier peut donner procuration : voyez notre guide pour acheter et signer à distance. Pour ce que le fisc belge demande du vivant du propriétaire, voyez comment déclarer un bien espagnol sur MyMinfin.

Questions fréquentes