Arras, tasación, FEIN, notaire : le calendrier d'un achat à crédit en Espagne, sans condition suspensive

Que se passe-t-il si votre prêt est refusé après les arras ?

Sans clause écrite, vous risquez de perdre votre acompte, voire davantage. La banque n'est pas partie à ce contrat privé : son refus ne vous libère pas, sauf si les arras le prévoient.

Le reste dépend du type d'arras écrit dans le contrat. Avec des arras dites pénitentielles (article 1454 du code civil espagnol), l'acheteur qui renonce les perd et le vendeur qui renonce les rend au double. Les plus courantes, rappelle le Notariado, sont pourtant les arras confirmatoires : un acompte sur le prix d'une vente déjà conclue, que le vendeur peut vous obliger à exécuter, ou résilier en vous réclamant des dommages et intérêts (article 1124).

Prenons des arras pénitentielles de 20 000 € sur un bien de 200 000 €. Si vous renoncez faute de prêt et qu'aucune clause ne couvre ce cas, le vendeur garde les 20 000 €. S'il renonce lui-même, il vous rend le double, 40 000 €.

Si vous avez déjà acheté en France, vous avez le réflexe inverse : là-bas, la condition suspensive de prêt est obligatoire dès qu'on emprunte. En Espagne, cette protection se négocie avant de signer, ligne par ligne, même si le prêt vient d'une banque française ou belge : notre comparatif entre un prêt français, belge ou espagnol met les deux droits côte à côte.

Compromis français, arras espagnoles : qu'est-ce qui change ?

Deux protections françaises n'ont pas d'équivalent automatique en Espagne : la rétractation et la condition suspensive de prêt. La troisième, le délai de réflexion sur l'offre de prêt, existe sous une autre forme.

Faut-il un accord de la banque avant de signer les arras ?

Oui : je ne signerais pas d'arras sans un accord de principe écrit d'une banque, obtenu sur vos vraies pièces. Cet accord n'engage pas la banque pour autant : seule la FEIN est une offre ferme, valable pendant la durée qu'elle indique et au moins 10 jours (loi 5/2019, art. 14.1.a).

Entre les deux, la banque fait expertiser le bien. Cette tasación est payée par l'emprunteur (art. 14.1.e) et peut réduire le prêt si la valeur retenue est inférieure au prix. Les causes de refus et de prêt réduit sont détaillées dans notre article sur les raisons pour lesquelles une banque espagnole refuse ou prête moins.

Deux démarches se préparent tôt. Les pièces de revenus de votre pays, listées dans notre guide du prêt immobilier en Espagne pour les non-résidents. Et le NIE, le numéro d'identification d'étranger : au consulat d'Espagne à Paris, il se demande sur rendez-vous avec un justificatif du motif, comme le contrat d'arras, et arrive en deux semaines en moyenne.

Combien de temps faut-il pour acheter une maison en Espagne avec un prêt ?

Aucun texte ne fixe la durée totale : la loi impose seulement 10 jours naturels entre la remise de la FEIN et la signature (14 en Catalogne), et un passage chez le notaire au plus tard la veille. Le reste dépend de la banque, de la tasación et des agendas. Le planning que je recommande se compte à rebours depuis la date butoir de signature, notée J.

1. Avant J-60 : dossier et nota simple Étude du dossier, pièces réunies. Nota simple, l'extrait du registre de la propriété : 9,02 € hors TVA, demandée en ligne, délivrée en moins de deux heures en moyenne.
2. J-60 : arras et NIE Avec une clause de financement, une clause de tasación et la date butoir de signature. Sans NIE, demandez-le aussitôt : le consulat cite le contrat d'arras parmi les justificatifs.
3. De J-55 à J-35 : dossier complet et tasación Si la valeur sort sous le prix, c'est le moment de le savoir.
4. Vers J-30 : accord écrit de la banque Il reste un mois de marge avant la date butoir.
5. Vers J-15 : FEIN, FiAE (fiche de mises en garde) et projet de contrat La loi exige J-10 au plus tard (J-14 en Catalogne) ; J-15 laisse le temps de corriger une erreur.
6. Entre la FEIN et J-1 : acte de transparence Chez le notaire de votre choix, qui vérifie les documents, explique chaque clause et vous fait passer un test. Gratuit pour vous.
7. Au plus tard à J-7 : certificat de dettes de copropriété demandé Le vendeur doit le présenter à la signature, sauf si vous l'en dispensez par écrit ; la copropriété a 7 jours naturels au plus pour le délivrer.
8. J : signature chez le notaire Vente et prêt, en général le même jour. Si le vendeur ne réside pas en Espagne, vous retenez 3 % du prix et les versez au fisc dans le mois (modèle 211).

Exemple daté : pour une signature le mardi 15 décembre 2026, les arras se signent le vendredi 16 octobre (J-60). Je demanderais l'accord écrit pour la mi-novembre et la FEIN pour le lundi 30 novembre, soit quinze jours avant, ce qui couvre aussi les 14 jours catalans. L'acte de transparence se place ensuite, au plus tard le lundi 14 décembre.

Ce planning est une marge, pas une moyenne : aucun texte ne chiffre le délai de réponse d'une banque. Les délais légaux, eux, sont bloquants. Si la FEIN et les autres documents n'ont pas été remis 10 jours naturels avant la signature, ou si vous n'êtes pas passé chez le notaire au plus tard la veille, il le constate et ne peut pas autoriser l'acte de prêt (loi 5/2019, art. 15.5).

Pour savoir si 60 jours suffisent dans votre cas, demandez à la banque, par écrit et avant les arras, ses délais pour la tasación, la réponse et l'émission de la FEIN. Une tasación reste valable six mois après son émission (Orden ECO/805/2003, art. 62) : faite juste après les arras, elle couvre la date butoir. La banque doit aussi accepter celle que vous apportez, certifiée par un expert homologué et non expirée, quitte à la vérifier à ses frais (décret-loi royal 24/2021, art. 20).

Ce que je déconseille : caler la date butoir des arras sur le minimum légal. Si la FEIN arrive pile à J-10, le moindre retard repousse la signature au-delà de la date des arras, et vous dépendez de la bonne volonté du vendeur pour la prolonger.

Quelles clauses faire rédiger par un avocat dans le contrat d'arras ?

Celles qui disent ce que devient votre argent si le prêt, la tasación ou les délais ne suivent pas. Je ne donne pas de modèle : une clause se rédige pour un bien, un vendeur et un financement précis. Le contrat doit au moins couvrir ces points :

• Le type d'arras : pénitentielles (art. 1454, on peut se retirer en perdant l'acompte ou en le rendant au double) ou confirmatoires (la vente est conclue et doit être exécutée), donc ce que coûte un retrait.
• La condition de financement : montant de prêt visé, date limite, preuve du refus (un écrit de la banque), délai de remboursement des arras.
• La tasación : ce qui se passe si elle sort sous le prix, renégociation ou retrait sans perte des arras.
• La date butoir de signature, et sa prolongation par écrit si la FEIN tarde.
• L'état du bien : libre de charges, IBI (la taxe foncière) et copropriété à jour, certificat de dettes fourni. La loi permet à l'acheteur d'en dispenser le vendeur ; je vous le déconseille.
• Le partage des frais : l'art. 1455 met les frais d'établissement de l'acte de vente au vendeur, la première copie et ce qui suit la vente à l'acheteur, sauf accord contraire (voir notre guide des frais d'achat en Espagne).
• Si le vendeur ne réside pas en Espagne : la retenue de 3 % sur le prix, et la plusvalía municipale, l'impôt communal sur la plus-value du terrain, dont l'acheteur devient redevable à sa place (loi sur les finances locales, art. 106.2).
• Le notaire choisi et, si vous ne lisez pas l'espagnol, l'interprète, ou l'acte bilingue si le notaire connaît votre langue (voir notre guide pour acheter et signer à distance).

Je déconseille de signer tel quel le modèle de l'agence, sur la foi d'un « la banque suivra ». L'agence travaille pour que la vente se fasse ; votre protection, c'est votre avocat qui la porte.

Que fait un intermédiaire de crédit dans ce calendrier, et quand est-il inutile ?

Un intermédiaire de crédit s'occupe de la partie prêt : étude du dossier avant les arras, comparaison de plusieurs banques, suivi de la tasación, lecture de la FEIN avec vous, lien avec le notaire. C'est ce que décrit notre page sur l'accompagnement des non-résidents.

Il ne rédige pas les arras et ne prête pas : ACH est inscrit au registre du Banco de España (n° E643) et la décision revient toujours à la banque. Si vous achetez comptant, vous n'avez pas besoin de moi ; un avocat suffit. Le déroulé complet est sur la page comment se passe l'accompagnement.

Questions fréquentes