Avant de signer les arras en Espagne : nota simple, cadastre, urbanisme, les vérifications à faire vous-même

La maison vous plaît, l'agent vous presse : « Il y a un autre acheteur, il faut signer les arras cette semaine. » Avant de verser un acompte, quatre vérifications prennent une heure et coûtent moins de dix euros. Elles évitent les surprises que personne ne vous signalera spontanément.

Qu'est-ce qu'une nota simple et comment l'obtenir ?

La nota simple est un extrait du registre foncier (Registro de la Propiedad) qui indique qui est propriétaire du bien et quelles charges pèsent dessus. Vous pouvez la demander en ligne au Colegio de Registradores, au tarif officiel de 9,02 € hors TVA, et la recevoir le plus souvent dans les deux heures.

Le registre est public pour toute personne qui a un intérêt connu à vérifier l'état d'un bien, et la nota simple est l'une des deux façons de le consulter, avec la certification (loi hypothécaire, art. 221 et 222). Pour vérifier un bien avant de signer, la nota simple suffit.

Pour la demander, il vous faut le numéro de la parcelle au registre (finca registral), l'adresse ou le nom du propriétaire. L'agent ou le vendeur peut vous donner le premier.

Que faut-il lire sur la nota simple ?

Lisez quatre rubriques, dans cet ordre : le propriétaire, la description, les charges et les limitations.

Une hypothèque inscrite au nom du vendeur n'empêche pas la vente. Elle se rembourse avec votre prix le jour de la signature, puis s'efface du registre. Ce qui compte, c'est que le contrat d'arras dise noir sur blanc que le bien sera vendu libre de charges.

Je ne signerais pas d'arras sur la base d'une nota simple vieille de plusieurs semaines : une charge peut avoir été inscrite entre-temps. Redemandez-la la veille, pour moins de dix euros.

Que ne montre pas la nota simple ?

La nota simple ne montre ni les dettes de copropriété, ni la taxe foncière impayée, ni la légalité urbanistique de ce qui a été construit. Ces trois points se vérifient ailleurs.

1. Les dettes de copropriété. L'acheteur répond, sur le bien, des charges impayées de l'année de l'achat et des trois années précédentes. Le vendeur doit déclarer à l'acte qu'il est à jour et fournir un certificat de la copropriété (loi sur la copropriété, art. 9.1.e). Demandez ce certificat avant les arras.
2. La taxe foncière (IBI). En cas de changement de propriétaire, le bien reste affecté au paiement de l'IBI dû (loi des finances locales, art. 64). Demandez le dernier reçu payé.
3. L'urbanisme. Toute personne a le droit d'être informée par écrit, par l'administration compétente, du régime urbanistique applicable à un bien (loi sur le sol, art. 5). Une piscine, une extension ou une maison à la campagne peuvent ne pas être en règle sans que le registre le dise.
4. Le cadastre. Sa consultation publique en ligne est gratuite : comparez la surface construite et le plan avec la nota simple et avec ce que vous avez visité.

Les dettes du vendeur qui peuvent retomber sur l'acheteur sont détaillées, chiffres à l'appui, dans les frais d'achat immobilier en Espagne. Une fois propriétaire, le coût fiscal annuel est détaillé dans l'impôt de non-résident en Espagne. Pour un logement neuf, ajoutez les garanties propres à la vente sur plan, expliquées dans acheter sur plan en Espagne.

Quand signer les arras, et quand parler du prêt ?

Signez les arras seulement après ces vérifications, et après avoir validé que votre financement tient : le délai des arras continue de courir même si la banque met du temps à répondre. Le calendrier complet, de la réservation au notaire, est dans le calendrier d'un achat à crédit en Espagne.

Ce qui ne marche pas : signer vite parce qu'il y aurait un autre acheteur. Une vérification d'une heure vaut mieux qu'un acompte perdu. Si vous vivez hors d'Espagne, le montage du financement est celui du prêt pour non-résident.

Questions fréquentes